W czasach, gdy coraz głośniej mówi się o ochronie danych osobowych, Ministerstwo Sprawiedliwości próbuje ograniczyć niekontrolowany dostęp do ksiąg wieczystych, wprowadzając obowiązkowe logowanie na stronie ekw.ms.gov.pl. Projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (UD310) ma zablokować masowe zapytania robotów i zapewnić swobodny dostęp jedynie obywatelom - po zalogowaniu się np. przez profil zaufany albo mObywatel. Brzmi sensownie, ale w praktyce sytuacja wygląda zdecydowanie mniej różowo.
Firmy działające w egzotycznych jurysdykcjach z Seszeli nadal będą funkcjonować i oferować płatny dostęp do numerów ksiąg wieczystych. Mało tego, te podmioty już od dawna zgromadziły gigantyczne bazy danych: imiona, nazwiska, PESEL-e, informacje o zadłużeniach czy historii własności. Nic nie stoi im na przeszkodzie, by wciąż handlowały tymi informacjami, poza zasięgiem polskich i unijnych instytucji.
Dlaczego firmy z Seszeli nadal będą na uprzywilejowanej pozycji?
Jeśli ktoś zna numer księgi wieczystej, może w kilka chwil zdobyć wrażliwe dane właściciela nieruchomości - pełne personalia, PESEL, historię transakcji czy szczegóły zadłużenia. A sam numer księgi nie jest trudny do zdobycia. Wystarczy zapłacić kilkadziesiąt złotych firmom z Seszeli, które działają w miejscach praktycznie niedostępnych dla naszych służb. To właśnie one latami masowo skanowały publiczne rejestry i kompletowały swoje bazy, zanim ktokolwiek zaczął mówić o ograniczeniach.
Ministerstwo zakłada, że wprowadzenie logowania ukróci działanie robotów i odetnie zagraniczne firmy od pozyskiwania nowych rekordów. Tyle że nie rozwiązuje to podstawowego problemu: tego, co już zostało zebrane. A firmy z Seszeli mają dziś miliony danych Polaków. Mogą je analizować, sprzedawać i wykorzystywać komercyjnie, bo nie podlegają naszym przepisom. Resort przyznaje, że "swobodny dostęp dla obywateli zostanie utrzymany", ale nie odnosi się do faktu, że zagraniczne podmioty pozostaną praktycznie nietknięte. W praktyce oznacza to, że nasze dane - także te najbardziej wrażliwe - nadal są w ich rękach i mogą być bez przeszkód wykorzystywane.
RODO i brak kontroli nad tym, kto przegląda nasze księgi
Projekt rodzi poważne wątpliwości z punktu widzenia RODO. Zgodnie z art. 15 ust. 1 lit. c każdy ma prawo wiedzieć, komu udostępniono jego dane. Ustawa w ogóle nie przewiduje, by właściciel nieruchomości mógł sprawdzić, kto przeglądał jego księgę. A przecież księgi ujawniają dane nie tylko aktualnych właścicieli, ale też poprzednich posiadaczy, wierzycieli czy osób mających roszczenia. Ba - zawierają nawet numery innych ksiąg, które same w sobie są danymi osobowymi. NSA potwierdził to w wyroku z 28 stycznia 2025 r.
Wyobraźmy sobie prosty przykład: ktoś przegląda księgę wieczystą bloku z 30 mieszkaniami. System ujawnia numery ksiąg wszystkich lokali, czyli dane 30 różnych właścicieli. Czy każdy z nich będzie mógł ustalić, kto sprawdzał "główną" księgę? Projekt w ogóle nie dotyka tego problemu - a to prosta droga do chaosu.
Tymczasem firmy działające poza UE mogą ignorować RODO i dalej handlować bazami danych bez informowania kogokolwiek.
Dodatkowo projekt przewiduje przechowywanie logów przez 5 lat: IP, PESEL, numer księgi, datę i godzinę. Te informacje trafią do sądów, prokuratury, policji oraz "innych uprawnionych organów" - od CBA po ABW. Tak szeroki katalog może prowadzić do nadużyć i ingerować w prywatność zwykłych użytkowników.
Problemy dla biznesu i zwykłych użytkowników
Konfederacja Lewiatan zwraca uwagę, że projekt ignoruje różnicę między dostępem prywatnym a służbowym. Pracownik sprawdzający księgę dla firmy zaloguje się własnym PESEL-em, co tworzy ryzyko naruszeń RODO, a jednocześnie utrudnia firmom kontrolę nad przetwarzanymi danymi. Jeśli osoba odejdzie z pracy, logi zostaną - i to jej dane, a nie pracodawcy, będą widoczne dla właściciela nieruchomości. Lewiatan proponuje wprowadzenie kont instytucjonalnych dla banków, biur kredytowych czy rzeczoznawców.
Praktyczne uwagi zgłaszają także rzeczoznawcy majątkowi oraz Związek Banków Polskich. Ich zdaniem konieczność każdorazowego logowania spowolni pracę - szczególnie przy analizie wielu ksiąg jednocześnie, np. przy inwestycjach liniowych czy udzielaniu kredytów hipotecznych. Banki postulują więc możliwość uzyskania szerszego, nieograniczonego dostępu, by nie paraliżować obrotu nieruchomościami.
Pełna jawność jako alternatywa?
W debacie pojawiają się również głosy, że zamiast ograniczeń należałoby wprowadzić pełną jawność ksiąg wieczystych - tak jak w niektórych krajach, gdzie numer księgi można ustalić po adresie, bez pośrednictwa firm z Seszeli. Niektórzy twierdzą jednak, że proponowane zmiany godzą w zwykłych użytkowników - obywateli, przedsiębiorców i prawników - osłabiając bezpieczeństwo obrotu. Jednak pełna jawność natychmiast pozbawiłaby firmy z Seszeli sensu istnienia.
Ministerstwo nie przeprowadziło jednak analizy porównawczej, co budzi wątpliwości, czy proponowane rozwiązania są w pełni przemyślane. Ochrona danych jest ważna, ale nie powinna odbywać się kosztem przejrzystości rejestrów publicznych.
Podsumowanie: dane w rękach firm z Seszeli - zagrożenie wciąż aktualne
Propozycja resortu sprawiedliwości to krok w dobrą stronę, ale zdecydowanie niewystarczający. Firmy działające w rajach prawnych nadal będą posiadały ogromne zbiory danych Polaków i dalej będą mogły je wykorzystywać bez żadnych konsekwencji. To nie są tylko numery ksiąg - to pełne profile: PESEL-e, informacje o zadłużeniach, historie własności.
Bez odważniejszych decyzji - takich jak pełna jawność danych lub realna współpraca międzynarodowa - problem nie zniknie. Konsultacje publiczne projektu już się zakończyły, ale uwagi nie zostały upublicznione. Tymczasem kolejne instytucje alarmują, że przepisy trzeba dopracować. Czy ministerstwo ich wysłucha? Zobaczymy. Na razie jednak nasze dane wciąż są narażone.
Jeśli planujesz transakcję na rynku nieruchomości, sprawdź księgę samodzielnie - i pamiętaj o podstawowych zasadach ochrony danych.
