Rynek sprzedaży mieszkań w 2025 roku - co pokazują dane i czego spodziewać się w 2026

Rok 2025 na polskim rynku mieszkaniowym zaczął się słabo, a skończył zaskakująco dobrze. Deweloperzy sprzedali w siedmiu największych miastach ponad 40,7 tys. lokali - o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Silnik ożywienia miał jedno imię: Rada Polityki Pieniężnej, która w 2025 roku obniżyła stopy procentowe o łącznie 175 punktów bazowych. Co dalej w 2026?

Rok 2025 na polskim rynku mieszkaniowym zaczął się słabo, a skończył zaskakująco dobrze. Deweloperzy sprzedali w siedmiu największych miastach ponad 40,7 tys. lokali - o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Silnik ożywienia miał jedno imię: Rada Polityki Pieniężnej, która w 2025 roku obniżyła stopy procentowe o łącznie 175 punktów bazowych. Co dalej w 2026?

Rok w trzech aktach: dołek, przebudzenie, sprint

Pierwsze cztery miesiące 2025 roku były najtrudniejsze. Sprzedaż w tym okresie była o 21 proc. niższa niż w analogicznym czasie 2024 roku. Kupujący czekali na obniżki stóp, rząd zwlekał z programem wsparcia, a oferta rosła. Na siedmiu głównych rynkach piętrzyło się blisko 62 tys. dostępnych lokali.

Przełom nastąpił w maju, gdy RPP zdecydowała się na pierwszą od lat obniżkę stopy referencyjnej. Od maja do sierpnia sprzedaż wyniosła 12,3 tys. lokali - o 18 proc. więcej niż w tym samym czasie roku poprzedniego. Ostatnie cztery miesiące roku przyniosły jeszcze lepsze wyniki: deweloperzy sprzedali ponad 17,4 tys. mieszkań, o 34 proc. więcej niż rok wcześniej.

Grudzień okazał się spektakularny: 5,2 tys. lokali na siedmiu rynkach - o 61 proc. więcej niż rok wcześniej. Takiego wyniku nie było od końca 2023 roku, gdy działał program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Tym razem bez rządowych dopłat - sam rynek, obniżki stóp i efekt psychologiczny końca roku.

Gdzie sprzedawało się najlepiej? Wyniki siedmiu rynków

Poniższa tabela zestawia dane Otodom Analytics dla siedmiu największych rynków deweloperskich w Polsce. Katowice to jedyne miasto, w którym sprzedaż w 2025 roku spadła względem roku poprzedniego.

Źródło: Otodom Analytics/WNP, dane odnośnie sprzedaży mieszkań za 2025 rok (7 miast w granicach administracyjnych).

Deweloperzy giełdowi: kto wygrał, kto przegrał

Dane ze spółek notowanych na GPW i rynku Catalyst, pokazują wyraźne zróżnicowanie wyników. Wspólny mianownik to mocny finał w IV kwartale. Tabela poniżej obejmuje wszystkich deweloperów giełdowych, którzy opublikowali dane za 2025 rok.

Źródło: Raporty bieżące spółek (GPW/Catalyst). Inpro, Marvipol, Victoria Dom i Dekpol liczą również płatne rezerwacje – pozostałe spółki tylko podpisane umowy.

Ceny: wzrosty umiarkowane, Trójmiasto odstaje

Rok 2025 nie przyniósł gwałtownych ruchów cenowych na rynku pierwotnym. Roczna zmiana średnich cen ofertowych na siedmiu głównych rynkach wyniosła ok. +4,5 proc. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie średnio płaci się dziś 17,2 tys. zł za metr kwadratowy, to o 15 proc. więcej niż rok wcześniej. W Warszawie typowe mieszkanie deweloperskie 55 mkw. osiąga średnio ok. 999 tys. zł. Najtaniej jest w Łodzi - 50 mkw. to wydatek rzędu 580 tys. zł.

Chcesz sprawdzić średnie ceny mieszkań i domów w konkretnej lokalizacji? Raport o Terenie OnGeo.pl wyświetla aktualną mapę cen ofertowych w promieniu 2 km od wskazanej działki, statystyki (cena średnia, min, max) oraz wykresy trendów cenowych z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. To szczególnie przydatne, gdy oceniasz potencjał inwestycyjny terenu lub porównujesz wartość nieruchomości.

Zobacz przykładowy Raport dla działki

Deweloperzy: koniec przecen, bez euforii

W grudniu 2025 roku ponad połowa badanych deweloperów spodziewała się wzrostu sprzedaży w nadchodzących miesiącach. Odsetek pesymistów spadł do niecałych 7 proc. Mimo to blisko 80 proc. firm nie zmieniało cenników na koniec roku. Dyscyplina cenowa zastąpiła rabatową wojnę, której się obawiano.

Udział gotowych, ale niesprzedanych mieszkań wzrósł do ponad 23 proc. oferty na głównych rynkach. W całym 2025 roku deweloperzy uruchomili projekty obejmujące 44,8 tys. nowych lokali, przy sprzedaży na poziomie 40,7 tys. - oferta wciąż rośnie. To dobra informacja dla kupujących: w 2026 roku duży wybór utrzyma ich pozycję negocjacyjną.

Czego spodziewać się w 2026 roku?

1. Stopy procentowe nadal decydują

Niemal 77 proc. deweloperów deklaruje, że co najmniej połowa ich klientów finansuje zakup kredytem hipotecznym. W co czwartej firmie udział kredytobiorców przekracza 80 proc. RPP zakończyła 2025 rok z stopą referencyjną na poziomie 4 proc. RPP 4 marca 2026 obniżyła stopę o kolejne 25 pb., do 3,75%.

2. Rynek klienta - na razie

Na koniec 2025 roku oferta deweloperska na siedmiu rynkach liczyła 62 tys. lokali. Prezes Atalu przewiduje, że oferta będzie się z czasem kurczyć, gdy mniejsi deweloperzy ograniczają nową produkcję. Jeśli popyt będzie rósł a podaż malała, balans przesunie się w stronę sprzedającego.

3. Konsolidacja rynku

Ustawa o jawności cen mieszkań uderzyła głównie w mniejszych deweloperów zależnych od leadów z portali. Większe spółki z własnym marketingiem sprawnie zaadaptowały się do nowych wymogów. W ocenie prezesa Dom Development rosnące trudności małych podmiotów będą sprzyjać procesom konsolidacyjnym.

4. Ceny - bez gwałtownych ruchów

Nastroje w branży wskazują na kontynuację trendu z końca 2025 roku: stopniowe, punktowe podwyżki cen w nowych inwestycjach, tam gdzie popyt jest silny i oferta ograniczona. Powrotu do promocji na szeroką skalę nie należy się spodziewać. Rynek wchodzi w 2026 rok w nastroju ostrożnego optymizmu, a nie euforii.

Podsumowanie

Rok 2025 okazał się lepszy, niż wskazywały prognozy formułowane na jego początku. Decydującym czynnikiem były obniżki stóp procentowych. Rok 2026 będzie kontynuacją tego trendu, choć bez euforii. Dla kupujących to nadal dobry moment - oferta jest szeroka, ceny rosną umiarkowanie, a dostępność kredytu stopniowo się poprawia. Dla właścicieli działek i nieruchomości na terenach poszukiwanych przez deweloperów rosnący popyt na mieszkania w dużych miastach oznacza utrzymanie zainteresowania nowymi inwestycjami.