Lex rolnik 2026: kupisz dom przy polu, podpiszesz oświadczenie u notariusza. Także w Warszawie

Kupujesz dom w pobliżu pól na obrzeżach Warszawy? Możesz zostać poproszony o podpisanie oświadczenia, że akceptujesz hałas kombajnu o świcie i nieprzyjemny zapach. Nowa wersja rządowego projektu „lex rolnik” rezygnuje z podziału na miasto i wieś, a o obowiązku złożenia oświadczenia zdecydują zapisy w dokumentach planistycznych sąsiedniej działki, nie adres administracyjny kupowanej nieruchomości.

Co się zmieniło względem pierwotnego projektu?

Pisaliśmy już o założeniach projektu „lex rolnik” wiosną 2026 roku w artykule Nowe prawo dla domów na wsi - zmiany, które mogą wpłynąć na relacje mieszkańców i rolników. Od tamtej pory projekt przeszedł konsultacje społeczne i wrócił z jedną kluczową zmianą: zamiast podziału na miasto i wieś, nowa wersja opiera się na dokumentach planistycznych.

Pierwotna wersja opierała się na podziale administracyjnym - obowiązek oświadczenia miał dotyczyć terenów wiejskich. Jak podaje Dziennik Gazeta Prawna, resort rolnictwa zdecydował się zastąpić to kryterium odesłaniem do dokumentów planistycznych. Jeśli sąsiednia działka ma w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w planie ogólnym gminy funkcję rolną to obowiązek oświadczenia powstaje niezależnie od tego, czy kupowana nieruchomość leży w granicach miasta czy gminy wiejskiej.

Rolnictwo bywa prowadzone również na obrzeżach dużych aglomeracji, choćby na Białołęce i w Wesołej w Warszawie czy na peryferiach Torunia. Problem polega na tym, że kupujący dom najczęściej nie wie, jaką funkcję planistyczną ma sąsiedni obręb ewidencyjny i nikt go o tym standardowo nie informuje.

Nowy art. 144¹ Kodeksu cywilnego - co zmienia dla sąsiadów?

Trzon projektu to dodanie do Kodeksu cywilnego przepisu, według którego działalność rolnicza prowadzona zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki nie narusza praw właścicieli sąsiednich nieruchomości. W efekcie rolnik prowadzący produkcję roślinną, zwierzęcą, ogrodnicze czy rybną będzie chroniony przed roszczeniami sąsiadów, którzy powołują się na ogólny zakaz immisji z art. 144 k.c.

Nowy art. 144¹ zasadniczo zmieni ten mechanizm dla działalności rolniczej: sam fakt przekraczania „przeciętnej miary” nie będzie już wystarczającą podstawą roszczenia, jeśli rolnik działa zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki.

Pojęcie „prawidłowej gospodarki rolnej" nie jest nowe w polskim prawie, funkcjonuje m.in. w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego i odnosi się do prowadzenia produkcji rolnej zgodnie z normami agrotechnicznymi, weterynaryjnymi i środowiskowymi. W razie sporu to sąd oceni, czy konkretny rolnik spełniał ten standard.

Hałas po 22:00 legalny, jeśli wymaga tego zbiór plonów

Projekt zmienia również Kodeks wykroczeń tak, by hałas maszyn czy prace przy zwierzętach po godzinie 22:00 nie były kwalifikowane jako zakłócanie ciszy nocnej, o ile wynikają z normalnego cyklu produkcyjnego. Dotychczas nocna praca w polu lub przy zwierzętach mogła być podstawą do wezwania policji przez sąsiada - art. 51 Kodeksu wykroczeń penalizuje zakłócanie ciszy nocnej niezależnie od przyczyny hałasu. Projekt „lex rolnik" wprowadza dla rolników wyraźny wyjątek od tej zasady.

Różnica między projektem rządowym a projektem prezydenta Nawrockiego (ogłoszonym 7 kwietnia 2026 roku) dotyczy właśnie tego punktu: projekt prezydencki nie zawiera wprost takiego zwolnienia, podczas gdy projekt resortu rolnictwa dopuszcza nocne prace „kiedy konieczne jest zebranie plonów lub wykonanie niezbędnych zabiegów”.

Dlaczego kupujący domu musi znać plan zagospodarowania sąsiada?

Projekt stawia kupującego w trudnej sytuacji. Przy standardowej transakcji notariusz sprawdza stan prawny sprzedawanej nieruchomości. Po wejściu nowych przepisów będzie musiał zbadać również dokumenty planistyczne obejmujące cały obręb ewidencyjny, żeby ustalić, czy sąsiednie działki mają funkcję rolną i czy oświadczenie w ogóle jest konieczne. To dodatkowa praca, która przełoży się na czas i koszt obsługi umowy.

W Raporcie o Terenie OnGeo.pl można sprawdzić przeznaczenie planistyczne działki (MPZP, POG) w tym to czy w sąsiedztwie występują tereny o funkcji rolniczej. W Raporcie znajdziesz również obiekty potencjalnie uciążliwe w okolicy. Sprawdzenie okolicy przed podpisaniem umowy przedwstępnej może pozwolić uniknąć nieoczekiwanych oświadczeń u notariusza.

Dodatkową komplikacją jest to, że przeznaczenie planistyczne sąsiednich działek może się zmienić, przekształcenie gruntów rolnych w budowlane jest możliwe w toku zmiany MPZP lub planu ogólnego. Projekt nie wyjaśnia, czy oświadczenie złożone przy zakupie zachowuje skuteczność po takich zmianach.

Dwa projekty, jedno pytanie: czy oświadczenie faktycznie chroni rolnika?

Impulsem do prac legislacyjnych była sprawa Szymona Kluki, właściciela chlewni w Grodzisku pod Łodzią, którego sąsiedzi pozwali o hałas i zapachy. Sąd Najwyższy utrzymał wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi, uznając że immisje (czyli oddziaływań przenikających z cudzej nieruchomości na Twoją, jak np. hałas, zapachy, wibracje, zanieczyszczenia) przekraczały przeciętną miarę, mimo że rolnik posiadał wymagane zezwolenia. Ten precedens wyraźnie przyspieszył prace nad zmianą przepisów na poziomie kodeksowym.

Środowisko notarialne ocenia projekt krytycznie. Notariusze wskazują, że niektóre plany miejscowe nie odzwierciedlają rzeczywistego sposobu użytkowania gruntów, teren oznaczony jako rolniczy może być od lat nieużytkiem, a działalność rolnicza może toczyć się tam, gdzie plan tego nie przewiduje. Otwarte pozostaje też pytanie, czy podpisane oświadczenie skutecznie zamknie drogę do przyszłych roszczeń - to ocenią dopiero sądy.

Istnienie dwóch konkurencyjnych projektów: rządowego i prezydenckiego, oznacza, że ostateczny kształt przepisów pozostaje otwarty. Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planowane jest na trzeci kwartał 2026 roku, a następnie projekt trafi do Sejmu, gdzie może zostać zmieniony.

Kupujesz dom? Sprawdź sąsiedztwo zanim podpiszesz umowę przedwstępną

Jeśli planujesz zakup domu, zwłaszcza na obrzeżach miast lub w gminach podmiejskich, warto sprawdzić przeznaczenie planistyczne sąsiednich działek zanim trafi się do notariusza. Analiza sąsiedztwa powinna objąć nie tylko sam teren inwestycji, ale i otoczenie w promieniu kilkuset metrów.

W Raporcie o Terenie OnGeo.pl znajdziesz: przeznaczenie planistyczne działki z MPZP i planu ogólnego gminy, obiekty potencjalnie uciążliwe w okolicy, mapę hałasu czy pozwolenia na budowę. Zanim nowe przepisy wejdą w życie i zanim notariusz zapyta o oświadczenie - warto wiedzieć co jest za płotem.