Lex deweloper. Czy propozycja zmiany ustawy będzie skuteczna?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) chce wywrócić do góry nogami przepisy tzw. lex deweloper. Jeśli nowelizacja zostanie uchwalona, z dotychczasowych rozwiązań zostanie niewiele. Problem w tym, że za zmiany zabiera się wtedy, kiedy te przepisy zaczynają w końcu dobrze funkcjonować w praktyce. A to może oznaczać jedno - koniec tej ustawy.

Czym jest ustawa lex deweloper?

Lex deweloper, czyli Ustawa z 5 lipca 2018r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. 2018, poz. 1496) inaczej zwana również specustawą mieszkaniową to ścieżka legislacyjna ułatwiająca budowanie z pominięciem istniejących procedur – zapisów miejscowych planów zagospodarowania czy reguły dobrego sąsiedztwa (tam gdzie tych planów brak).

Dzięki ustawie lex deweloper tereny zdegradowane w miastach miały zostać szybko zabudowane budynkami mieszkaniowymi. Tak się jednak nie stało. I choć od wejścia w życie tych przepisów minęły już 3 lata, to wciąż inwestorzy korzystają z nich niezmiernie rzadko. Powodem jest powszechna niechęć dużych miast do tej regulacji. Dopiero od niedawna zaczęło się to zmieniać, m.in. w Warszawie, co cieszy inwestorów.

MRiT uważa, że nie ma co czekać na kolejne pozytywne przykłady, tylko przy okazji reformy planistycznej trzeba poprawić przepisy. I to od razu z przytupem. Zmiany szykuje duże. Dzięki nim inwestorzy i gminy mają chętniej sięgać po te przepisy.  I inwestorzy, i prawnicy entuzjazmu resortu nie podzielają.

Polecamy wpis: Prekonsultacje zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Zintegrowane plany zamiast uchwał

W projekcie ustawy o planowaniu przestrzennym proponuje się zastąpić uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej zintegrowanym planem inwestycyjnym (dalej: ZPI). Będzie to szczególny rodzaj planu miejscowego, uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora. Po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określa się zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.

Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy w rozmowie dla portali Prawo.pl dotyczących planów zmian ustawy mówi:

Umowa urbanistyczna może obejmować m.in. kwestie realizacji inwestycji towarzyszącej oraz pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji towarzyszących lub innych obiektów niezbędnych do zapewniania realizacji infrastruktury technicznej, komunikacyjnej lub usług społecznych. Ciekawym rozwiązaniem jest możliwość zawarcia umowy przez kilku inwestorów co może pozwolić na spójną zabudowę większych terenów. Zapewne inwestorzy będą musieli ponieść większe koszty realizacji zabudowy, które następnie zostaną odzwierciedlone w cenach lokali. Ludzie kuszeni ceną nabywają mieszkania lub domy „w szczerym polu” bez niezbędnej infrastruktury, którą często musi wybudować gmina. Utrzymanie przez gminy rozlewającej się zabudowy jest kosztowne.

Projekt przewiduje, że na podstawie tej ustawy będzie można realizować nie tylko inwestycje mieszkaniowe i infrastrukturę towarzyszącą, obiekty usługowe i produkcyjne. Takie działanie pociągnie za sobą zmianę samej nazwy ustawy. Wprowadzona zostanie przy tym definicja inwestycji głównej jako przedsięwzięcia obejmującego budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki na terenie:

• zabudowy mieszkaniowej,
• usług,
• produkcji,
• produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych albo na terenie wielkotowarowej produkcji rolnej, o powierzchni całkowitej zabudowy nie mniejszej niż 2000 m2.

Prawnicy widzą wady projektu

Wydaje się, że ustawodawca dostrzegł potrzebę rozszerzenia działania ustawy i stworzenia alternatywnej ścieżki przeznaczenia danego terenu na cele inne niż mieszkaniowe. Niemniej jednak należy zwrócić uwagę, że nie jest to ścieżka identyczna, jak dotychczasowa ścieżka uzyskania uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ustawodawca przewiduje obowiązek zawarcia umowy urbanistycznej i uchwalenia przez gminę zintegrowanego planu inwestycyjnego - twierdzi Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

Według niego należy zwrócić uwagę na fakt, że zintegrowany plan inwestycyjny musi być zgodny z planem ogólnym, co oznacza, że uchwalanie zintegrowanych planów inwestycyjnych może być ograniczone w czasie i w przestrzeni.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że plany ogólne jeszcze nie obowiązują, mają zastępować miejscowe studia zagospodarowania przestrzennego i być uchwalane do roku 2026. W drugiej kolejności, należy podnieść, że zintegrowane plany inwestycyjne będą mogły być uchwalone wyłącznie tam, gdzie pozostaną w zgodzie z planem ogólnym - mówi Michał Gliński.

W ocenie Glińskiego, jeśli zintegrowane plany inwestycyjne miałby być szybką i alternatywną ścieżką realizacji inwestycji innych niż mieszkaniowe na terenach, na których brakuje miejscowych planów lub dla których miejscowe plany przewidują funkcje nieprzydatne w przyszłości, zintegrowane plany inwestycyjne nie powinny być wiązane z planami ogólnymi. Ponadto, powinny zostać określone zasady wyboru danego inwestora i jego propozycji inwestycyjnych, a także podstawowe warunki i ramy współpracy pomiędzy gminą, a inwestorem, aby zapewnić przejrzystość, sprawiedliwość
i przewidywalność procesu wyłonienia inwestora i jego projektu.

Ze specustawy mieszkaniowej zostanie wydmuszka

W opinii już jednak Konrada Młynkiewicza, radcy prawnego, proponowane rozwiązana obarczone są wieloma wadami.

Zmiana jest tak daleko idąca, że trudno w ogóle mówić o zmianie ustawy. - Z dotychczasowych przepisów pozostaną jedynie strzępki norm, podczas gdy w ostatnim czasie widać wyraźny wzrost zainteresowania gmin, zwłaszcza tych większych, możliwością skorzystania z rozwiązań, na które pozwala ustawa. Proponowane zmiany, na pierwszy rzut oka rozszerzają możliwość skorzystania ze „specjalnego” trybu lokalizowania inwestycji o budynki usługowe czy gospodarcze, a nawet inwentarskie, co jest rozwiązaniem oczekiwanym przez wielu inwestorów. Jednocześnie jednak, pozbawiają one ustawę zasadniczego waloru, jakim był obowiązek podjęcia uchwały zaledwie w 60 dni od złożenia kompletnego wniosku. Brakuje też rozwiązań funkcjonujących w obecnej  ustawie, które w określonych sytuacjach pozwalają na ustalenie lokalizacji inwestycji nawet sprzecznej ze studium. To jednak zapewne wynika z założenia całej reformy, że studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego mają przestać istnieć, a w ich miejsce rady gmin będą uchwalały plany ogólne - mówi Konrad Młynkiewicz.

Jego największe obawy budzi przyjęcie założenia, że każdy zintegrowany plan inwestycyjny – a więc niejako następca uchwały lokalizacyjnej - wymaga zawarcia umowy urbanistycznej pomiędzy gminą, a inwestorem. Projektodawca zakłada tym samym, że do uchwalenia takiego „specplanu przestrzennego” będzie dochodziło tylko wówczas, gdy inwestorzy sfinansują budowę dodatkowej inwestycji czy to budynkowej, społecznej, czy infrastrukturalnej. Tymczasem jak wynika z analizy szeregu uchwał lokalizacyjnych, większość z nich nie wymagała dodatkowego zaangażowania w realizację zadań publicznych przez prywatnego inwestora, o ile inwestycja spełniała standardy urbanistyczne.

Zmian zawsze blokują inwestycje

Sami deweloperzy uważają, że zmiany są potrzebne. Są jednak pełni obaw, czy akurat jest odpowiedni moment na tego rodzaju projekty.

Ustawa obowiązuje trzy lata. Na początku były z nią ogromne problemy. Duże miasta były jej przeciwne, ale to zaczęło się zmieniać, czego przykładem jest Warszawa. Liczymy, że w ślad za nią pójdą inne duże aglomeracje. Mam więc poważne obawy, czy wprowadzenie dużych zmian do ustawy nie zablokuje  inwestycji realizowanych na jej podstawie. Zawsze tak się przecież dzieje, jak wchodzą w życie nowe przepisy - tłumaczy Konrad Płochocki,  wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Władze stolicy opracowały dwie instrukcje dla inwestorów, którzy chcą budować na podstawie tej ustawy. Pierwsza instrukcja dotyczy obowiązku przeprowadzenia konsultacji społecznych z okolicznymi mieszkańcami. W drugiej instrukcji miasto wskazuje, gdzie znajdują się szkoły i można budować w  tym rejonie w zamian za przekazanie darowizny  lokalu  odpowiadającego o 2,5 % powierzchni wszystkich wybudowanych w danym projekcie przez dewelopera. Efekty działania tych instrukcji  już widać.

W Warszawie  podjęto pięć pozytywnych uchwał. Jedna z nich dotyczy dużego projektu na tzw. warszawskim Mordorze, niedaleko galerii Mokotów. Chodzi o biurowce starej daty, które pozostały po dawnych zakładach. Część zostanie zmodernizowana a część zburzona  i w tym miejscu zostaną wybudowane domy mieszkanie. Na terenie dawnej bocznicy powstanie  park linearny. I co najważniejsze, deweloper wybuduje szkołę - opowiada Konrad Płochocki.

Wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich popiera propozycje ministra  dotyczące objęcia ustawą także terenów po usługach.

Wtedy, kiedy ustawa wchodziła w życie zdegradowanymi terenami były głównie te po dawnym przemyśle. Teraz to się zmienia na rzecz usług. Chodzi o stare galerie handlowe,  blaszane supermarkety z dużymi parkingami etc. W dobie pandemii istnieje ogromne zapotrzebowanie na mieszkania, brakuje terenów pod ich budowę a wiele starych sklepów się zamyka. Warto więc wykorzystać dawne tereny usługowe na cele mieszkaniowe - podkreśla Płochocki

Źródło: Prawo.pl, gazetawawerska.pl