Drugi etap reformy użytkowania wieczystego

Rusza drugi etap reformy użytkowania wieczystego. Eksperci oszacowali, że dochody samorządów ze sprzedaży gruntów będących w użytkowaniu wieczystym mogą wynieść od 3,4 mld zł do ponad 4,6 mld zł. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwi przedsiębiorcom nabywanie na własność gruntów, które mają w użytkowaniu wieczystym.

W poniedziałek (tj. 5.11.2022 r.) w Rządowym Centrum Legislacyjnym opublikowano projekt noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Ten stanowi kolejny, drugi etap reformy użytkowania wieczystego. Celem zawartych w nim rozwiązań jest umożliwienie nabycia prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej.

Przygotowane przez resort rozwoju przepisy mają pomóc przede wszystkim przedsiębiorcom stać się właścicielami gruntów, które mają w użytkowaniu wieczystym.

Drugi etap reformy użytkowania wieczystego

Jak wynika z projektu, w przypadku firm zastosowany będzie mechanizm odpłatności analogiczny do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Zgodnie z proponowanymi regulacjami cena nieruchomości nabywanej przez użytkownika wieczystego w drodze umowy cywilnoprawnej, będzie ustalana jako co najmniej dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Dla zapewnienia aktualnej wartości gruntu, na której oparta będzie jego cena przewidziano możliwość sporządzenia wyceny nieruchomości.

Jak wyjaśniono, w zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, określonej stosownie do wskazanego w umowie celu (0,3 proc., 1 proc., 2 proc., 3 proc. lub wyższa), użytkownik zapłaci za własność gruntu odpowiednio równowartość 6 proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu, ale nie więcej niż ta wartość.

Zgodnie z nowymi przepisami w przypadku jednorazowej płatności, cena gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku płatności ratalnej to będzie 25 opłat rocznych. Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą. Cena gruntu zbywanego przez jednostkę samorządu terytorialnego nie będzie mogła również przekroczyć rynkowej wartości gruntu.

Jak sprawdzić działki Skarbu Państwa?

Dane o właścicielu nieruchomości są niejawne. Aby je pozyskać należy złożyć wniosek o wydanie wypisu z EGIB lub sprawdzić księgę wieczystą. Jednak, jeśli chcesz jedynie sprawdzić, czy działka należy do jednostki samorządowej, Skarbu Państwa, wystarczą Ci dane o grupie rejestrowej.

Generując Raport OnGeo.pl otrzymasz czytelną mapę z Twoją działką z wyznaczonymi parametrami geometrycznymi, czyli długość, szerokość, powierzchnię oraz współczynnik kształtu. Dodatkowo w osobnej tabeli otrzymasz dane z ewidencji gruntów i budynków z dokładnym położeniem administracyjnym nieruchomości oraz powierzchnię urzędową, a także grupę rejestrową działki.

Pobierz przykładowy Raport o Terenie

Cena wykupu nieruchomości może być rozłożona na raty

Projekt przewiduje, że cena gruntu jak i dopłata - na wniosek nabywcy - będą mogły być rozłożone na raty. Oprocentowanie rat będzie oparte o stopę referencyjną. Od lipca 2008 r. podstawę do obliczenia stopy referencyjnej stanowi publikowana przez KE tzw. stopę bazową. Stopę referencyjną, w zależności od zastosowania, ustala się poprzez dodanie do podanej stopy bazowej odpowiedniej marży określonej w komunikacie Komisji.

Projekt przewiduje jednak jeden wyjątek od generalnej zasady odpłatności za grunt nabywany przez użytkowania wieczystego. Chodzi o określoną grupę użytkowników wieczystych, którym przyznano wiele lat temu roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, czyli osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych.

W Polsce jest ponad 405 tys. nieruchomości znajdujących się w użytkowaniu wieczystym

Zgodnie z OSR aktualnie w Polsce jest ponad 405 tys. nieruchomości znajdujących się w użytkowaniu wieczystym. Użytkownik wieczysty będzie miał prawo zgłoszenia żądania zawarcia umowy nabycia prawa własności. Z roszczenia będzie można skorzystać co do zasady bez względu na sposób wykorzystywania gruntu. Spod roszczenia wyłączono grunty:

• niezabudowane,
• wykorzystywane na prowadzenie ogrodów działkowych,
• pozostające w użytkowaniu wieczystym portów i przystani morskich,
• oddane w użytkowanie wieczyste w okresie 10 lat poprzedzających zgłoszenie roszczenia, w odniesieniu do których użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązań określonych w umowie użytkowania wieczystego,
• a także w stosunku do których toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Projekt wprowadzi także 10-letnią cezurę trwania umowy użytkowania wieczystego. Wyjaśniono, że takie postępowanie wynika z potrzeby zapewnienia stabilności stosunków prawnorzeczowych.

Skutki finansowe dla samorządów

W OSR wskazano, że projekt nie spowoduje ujemnych skutków finansowych dla budżetów jednostek samorządu terytorialnego i budżetu państwa. Oznacza to zatem, że nie powoduje wydatków. Podkreślono przy tym, że z uwagi na zindywidualizowany charakter czynników wpływających na podjęcie przez użytkownika wieczystego decyzji o skorzystaniu z roszczenia o nabycie prawa własności nie można przewidzieć liczby sprzedanych nieruchomości ani wartości tych gruntów,

Dlatego w OSR podano jedynie przybliżoną skalę skutków finansowych. Z szacunków wynika, że przy zainteresowaniu nabyciem gruntu przez ok. 25% użytkowników wieczystych, z których połowa zechce skorzystać z płatności jednorazowej, łączne dochody JST w 2023 r. mogą wynieść ok. 3,375 mld zł (przy ustaleniu ceny na poziomie 20 opłat rocznych) i ok. 4,625 mld zł (przy ustaleniu ceny na poziomie 30 opłat rocznych).

Dla porównania roczny dochód samorządów z użytkowania wieczystego w 2021 r. wyniósł ok. 1 mld zł.

Źródło: PAP