NSA: Gminna ewidencja zabytków może objąć twój budynek bez twojej zgody

Gminna ewidencja zabytków może objąć twój budynek bez twojej wiedzy i zgody. Wydaje się to nieprawdopodobne, niemniej jednak taka sytuacja dotknęła setki, a nawet tysiące właścicieli nieruchomości, w szczególności w latach 2010-2019, kiedy gminy masowo zakładały GEZ-y. Problem ujawnił się w pełni w sprawie rozpatrzonej przez Naczelny Sąd Administracyjny. Kobieta z Bochni odziedziczyła stary budynek i planowała jego rozbiórkę. Dopiero wtedy dowiedziała się, że nieruchomość figuruje w gminnej ewidencji zabytków, co uniemożliwiało jej swobodne dysponowanie własnością. NSA wydał wyrok, który potwierdza daleko idące konsekwencje takiego wpisu dla każdego właściciela planującego budowę, remont czy rozbiórkę.

Czym jest gminna ewidencja zabytków i jak różni się od rejestru zabytków

Polska ochrona zabytków funkcjonuje na dwóch poziomach. Właściciele nieruchomości często mylą te instrumenty, co prowadzi do nieprawidłowych wniosków o zakresie ochrony.

Gminna ewidencja zabytków

Gminna ewidencja zabytków prowadzona jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy. W gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:

• zabytki nieruchome wpisane do rejestru zabytków
• inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków
• inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków

Rejestr zabytków - sformalizowana ochrona

Rejestr zabytków to najbardziej sformalizowana forma ochrony. Wpis następuje na podstawie decyzji administracyjnej wydawanej przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Wpis do rejestru zabytków ujawnia się w księdze wieczystej nieruchomości.

Kluczowe różnice prawne

Wpis do gminnej ewidencji zabytków następuje na podstawie zarządzenia - aktu wewnętrznego władz gminy. Ponieważ wpis do GEZ nie jest decyzją administracyjną, nie ma obowiązku informowania właściciela nieruchomości o fakcie wpisu.

Ewidencja zabytków stanowi sposób ochrony zabytków, nie jest jednak formą ochrony jak rejestr zabytków czy pomnik historii. Jest dokumentem będącym wykazem obiektów zabytkowych z terenu gminy i sama w sobie nie stanowi podstawy prawnej do ochrony konserwatorskiej.

Podstawę prawną ochrony konserwatorskiej obiektów figurujących w GEZ stanowią dopiero:

• zapisy ustalające ochronę w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego
• zapisy ustalające ochronę w decyzjach o warunkach zabudowy

Różnice w zakresie ograniczeń

Obiekty ujęte w gminnej ewidencji zabytków wymagają uzgodnienia z konserwatorem zabytków jedynie przy:

• rozbiórce obiektu budowlanego
• działaniach wymagających pozwolenia na budowę

Zabytki wpisane do rejestru wymagają pozwolenia konserwatorskiego na większość prac, nawet tych z pozoru drobnych.

Wpis do gminnej ewidencji zabytków bez wiedzy właściciela - sprawa z Bochni

Sprawa rozpatrzona przez Naczelny Sąd Administracyjny w 2025 roku dotyczyła budynku mieszkalnego z przełomu XIX i XX wieku w Bochni. Właścicielka otrzymała nieruchomość w spadku i dopiero po latach odkryła, że obiekt został wpisany do gminnej ewidencji zabytków bez jej wiedzy. Budynek znajdował się w fatalnym stanie technicznym, nie wyróżniał się niczym szczególnym i nie gościł znanych postaci.

Planując rozbiórkę obiektu, kobieta natrafiła na opór ze strony burmistrza Bochni. Organ argumentował, że budynek stanowi świadectwo stylu architektonicznego budownictwa mieszkaniowego z czasów Galicji. Wpis do GEZ nastąpił w 2014 roku po uzgodnieniach z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Burmistrz podkreślał, że zgodnie z ówczesnymi przepisami nie miał obowiązku konsultowania wpisu z właścicielem obiektu.

Właścicielka wezwała burmistrza do wykreślenia budynku z ewidencji. Powoływała się na art. 3 pkt 1 i art. 22 ust. 4-5 ustawy o ochronie zabytków. Zgodnie z tymi przepisami, wpisać do GEZ można jedynie nieruchomości będące zabytkami - czyli obiekty posiadające wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego

Naczelny Sąd Administracyjny uznał sprawę za zaskarżalną. Włączenie karty adresowej do GEZ potraktował jako czynność z zakresu administracji publicznej podlegającą kontroli sądowej. Sądy obu instancji ustaliły kluczowy fakt: organ nie udokumentował zabytkowego charakteru budynku w sposób gwarantujący właścicielom poznanie motywów włączenia karty do GEZ.

Burmistrz nie potrafił wyjaśnić, co czyni ten konkretny budynek szczególnym dla architektury regionalnej. Brak uzasadnienia wartości zabytkowej obiektu stał się podstawą do zakwestionowania wpisu.

NSA wydał wyrok z 2 marca 2025 roku (sygn. II OSK 27/25), stwierdzając bezskuteczność wpisu. Kamienica w Bochni nie kwalifikuje się do objęcia ochroną konserwatorską.

Gminna ewidencja zabytków a budowa i remont - co traci właściciel

Włączenie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków a budowa wiąże się z konkretnymi ograniczeniami dla właściciela. Oznacza to konieczność uzgadniania z wojewódzkim konserwatorem zabytków wszystkich decyzji dotyczących pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego.

Procedura uzgadniania z konserwatorem zabytków

Przy wnioskach o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów z GEZ konserwator ma 30 dni na zajęcie stanowiska od dnia doręczenia wniosku - wynika to wprost z art. 39 ust. 4 Prawa budowlanego. Jeśli w tym terminie nie odpowie, uznaje się to za brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań projektowych. Przy decyzji o warunkach zabudowy termin jest krótszy - wynosi 2 tygodnie zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Negatywna opinia konserwatora stanowi wystarczającą podstawę odmowy udzielenia pozwolenia. Wojewódzki konserwator zabytków może skutecznie zablokować inwestycję bez możliwości obejścia jego decyzji.

Czy gminna ewidencja zabytków to prawie to samo co rejestr?

W literaturze prawniczej wskazuje się, że nie można wykazać istotnej różnicy pomiędzy zakresem uprawnień właściciela zabytku wpisanego do rejestru i zabytku ujętego w GEZ. Kluczowa różnica polega na braku korzyści - obiekty w GEZ nie korzystają z preferencji wynikających ze statusu konserwatorskiego:

• Brak możliwości dofinansowania remontów
• Brak bonifikat od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 11 maja 2023 roku stwierdził, że włączenie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków powoduje istotne ograniczenia w zakresie korzystania z prawa własności. Właściciel traci swobodę dysponowania nieruchomością, zyskując jednocześnie dodatkowe obowiązki administracyjne.

Jak sprawdzić czy twój budynek jest w gminnej ewidencji zabytków

Właściciele nieruchomości często dowiadują się o wpisie do gminnej ewidencji zabytków dopiero podczas składania wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę. Sprawdzenie statusu budynku wymaga weryfikacji w kilku źródłach.

Urząd gminy

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta prowadzi gminną ewidencję zabytków w formie zbioru kart adresowych. Wiele gmin udostępnia aktualny wykaz obiektów ujętych w GEZ w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na serwisach mapowych. Gminna ewidencja zabytków ma charakter zbioru otwartego. Kolejne zmiany publikowane są w formie zarządzeń dostępnych publicznie.

Raport o Terenie OnGeo.pl - kompleksowa analiza

Raport o Terenie OnGeo.pl oferuje praktyczne rozwiązanie dla osób planujących zakup nieruchomości. Raport przedstawia lokalizację nieruchomości zabytkowych na mapie oraz w formie wykazu tabelarycznego. Zawiera rodzaj i nazwę zabytku, okres powstania, link do szczegółowej dokumentacji danego zabytku ze strony rządowej oraz odległość w linii prostej od wskazanej działki.

Analizując działkę przed zakupem możesz od razu sprawdzić, czy nieruchomość lub jej otoczenie jest objęte ochroną konserwatorską. Raport zawiera również informacje o obszarach ochrony archeologicznej z przekierowaniem na państwową stronę internetową zabytek.pl.

Wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków - czy to możliwe

Wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków stało się realną możliwością po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 roku (sygn. P 12/18). TK orzekł, że art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków jest niekonstytucyjny w zakresie, w jakim dopuszcza ujęcie nieruchomości w GEZ bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej. Wyrok nie uchyla gminnej ewidencji zabytków jako takiej, lecz wskazuje na wadliwość procedury wpisu.

Które wpisy można zaskarżyć?

Wzruszalne są wpisy dokonane po 5 czerwca 2010 roku, kiedy weszła w życie nowelizacja umożliwiająca wójtom wyznaczanie zabytków w porozumieniu z konserwatorem. Data wydania aktu prawnego ma kluczowe znaczenie dla procedury zaskarżenia.

Jak działać w praktyce?

Podstawowym sposobem działania jest wysłanie do organu prowadzącego GEZ wniosku o usunięcie nieruchomości ze względu na to, że budynek nie stanowi zabytku w rozumieniu przepisów ustawy.

Jeżeli gmina odmówi, właściciel może wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Procedura różni się w zależności od daty wpisu:

• Wpisy przed 1 czerwca 2017 roku - konieczne jest wcześniejsze wezwanie organu do usunięcia naruszenia
• Wpisy po tej dacie - można zaskarżyć bezpośrednio do sądu

Opłata od skargi do WSA w tego typu sprawach wynosi 200 zł zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem w sprawie wysokości wpisów.