Ceny domów w Polsce według metrażu - maj 2026. Mały dom droższy za metr?

Ile kosztuje metr kwadratowy domu w Polsce i czy wielkość budynku ma znaczenie? Zestawienie średnich cen ofertowych domów w 20 polskich miastach za maj 2026 roku pokazuje, że metraż wpływa na cenę jednostkową silniej niż w przypadku mieszkań. W niektórych miastach mały dom kosztuje za metr kwadratowy o ponad 60% więcej niż duży, ale jest jedno miasto, gdzie jest odwrotnie.

Ogólny ranking cen domów - maj 2026

Dane ofertowe zebrane przez OnGeo.pl obejmują średnie ceny ofertowe domów w 20 polskich miastach z podziałem na cztery przedziały metrażu: poniżej 100 m², 100-124 m², 125-149 m² i powyżej 200 m². Dane dotyczą maja 2026 roku.

Liderem zestawienia jest Warszawa ze średnią ceną 12 681 zł/m², wyprzedzając Kraków (12 173 zł/m²) i Gdynię (10 767 zł/m²). Najniższe ceny odnotowano w Płocku (6 715 zł/m²) i Białymstoku (6 946 zł/m²). Rozpiętość między najdroższym a najtańszym miastem sięga 5 966 zł/m².

Tabela 1. Średnie ceny ofertowe domów w 20 miastach. Ceny w zł/m². Dane ofertowe OnGeo.pl, maj 2026.

Prezentowane dane to średnie ceny ofertowe - ceny wywoławcze z ogłoszeń sprzedaży, nie ceny faktycznie zapłacone u notariusza.

Małe domy - najdroższe za metr

W segmencie domów poniżej 100 m² liderem jest Warszawa (13 698 zł/m²), a tuż za nią Kraków (13 163 zł/m²) i Gdynia (12 908 zł/m²). W zdecydowanej większości miast małe domy są droższe za metr kwadratowy niż duże - co odzwierciedla efekt rynkowy podobny do rynku mieszkań: mniejsze nieruchomości są bardziej dostępne cenowo w ujęciu całkowitym i bardziej płynne, co winduje ich cenę jednostkową.

Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie mały dom (poniżej 100 m²) kosztuje 9 166 zł/m², wyraźnie mniej niż dom w przedziale 100-124 m² (12 094 zł/m²). To anomalia, która może wynikać ze specyfiki lokalnego rynku i struktury dostępnej podaży małych domów w mieście.

Gdynia: największa niespodzianka zestawienia

W przedziale 125-149 m² dochodzi do zmiany lidera, Gdynia (12 940 zł/m²) wyprzedza Warszawę (12 540 zł/m²) i Kraków (12 074 zł/m²). To wynik, który odwraca hierarchię obowiązującą w prawie każdym innym zestawieniu cen nieruchomości w Polsce.

Gdynia notuje też charakterystyczną nierównomierność cen między przedziałami metrażowymi, dom poniżej 100 m² kosztuje tam 12 908 zł/m², dom w przedziale 100-124 m² już tylko 10 261 zł/m², a w przedziale 125-149 m² cena wraca do 12 940 zł/m². Tak duże wahania mogą wskazywać na ograniczoną podaż w poszczególnych segmentach i silny popyt na konkretne metraże.

Tak duże wahania ceny między sąsiednimi przedziałami metrażowymi mogą sugerować niewielką próbę ofert w segmencie 100-124 m² - w miastach o małej podaży konkretnego metrażu jedna droższa lub tańsza oferta może znacząco przesunąć średnią. Dane ofertowe należy traktować jako wskazówkę kierunkową, a nie precyzyjną wycenę rynku.

Duże domy - największe różnice regionalne

Segment domów powyżej 200 m² pokazuje największe rozpiętości regionalne. Warszawa (12 201 zł/m²) i Kraków (11 945 zł/m²) pozostają daleko przed resztą stawki, natomiast w wielu miastach duże domy są wyraźnie tańsze za metr niż małe i to w stopniu, który zaskakuje.

Paradoks metrażu - gdzie mały dom jest o 64% droższy za m² niż duży?

Porównanie ceny za m² między segmentem poniżej 100 m² a powyżej 200 m² ujawnia skalę efektu metrażowego w poszczególnych miastach:

Tabela 2. Wybrane miasta z największym i najmniejszym spreadem cenowy: mały dom (<100 m²) vs duży dom (>200 m²). Wartość ujemna = duży dom droższy za m² niż mały. Dane ofertowe OnGeo.pl, maj 2026.

W Bielsku-Białej metr kwadratowy małego domu kosztuje niemal 64% więcej niż metr kwadratowego domu powyżej 200 m². To największy spread w całym zestawieniu i sygnał, że na tym rynku duże domy cierpią na nadpodaż lub niski popyt w segmencie premium.

Jedynym miastem, gdzie duży dom jest droższy za m² niż mały, pozostaje Gdańsk, odwrotna prawidłowość, która może wynikać z atrakcyjności dużych nieruchomości premium w tej lokalizacji i relatywnie słabej podaży małych domów w dobrych lokalizacjach.

Mały czy duży dom - co się bardziej opłaca?

Dla kupujących na własne potrzeby: w większości polskich miast zakup większego domu oznacza niższą cenę za m², co pozwala za podobną kwotę całkowitą uzyskać więcej przestrzeni. Efekt jest szczególnie wyraźny w Bielsku-Białej, Białymstoku, Opolu i Lublinie.

Dla inwestorów: małe domy (poniżej 100 m²) mają najwyższą cenę jednostkową i mogą generować atrakcyjniejszy zwrot z wynajmu w przeliczeniu na metr kwadratowy - ale tylko tam, gdzie popyt na wynajem takich nieruchomości jest silny.

Dla sprzedających: w Gdańsku i częściowo w Gdyni duże domy osiągają premię cenową, warto wziąć to pod uwagę przy ustalaniu ceny wywoławczej dla nieruchomości w tych miastach.

Pełną analizę cen ofertowych i transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości dla dowolnej lokalizacji znajdziesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.