Zdolność kredytowa Polaków spada trzeci miesiąc z rzędu. Najbardziej tracą rodziny z dzieckiem

Jeszcze niedawno pisaliśmy o tym, jak obniżki stóp procentowych systematycznie poprawiały dostępność kredytów hipotecznych. Maj 2026 roku przerwał ten trend. Zdolność kredytowa Polaków spadła trzeci miesiąc z rzędu, i to mimo że Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła stóp procentowych. Najbardziej ucierpiały rodziny z dzieckiem, które jeszcze miesiąc wcześniej jako jedyna grupa odnotowywały wzrost zdolności kredytowej.

Singiel zarabiający około 6 000 zł netto mógł w maju liczyć na blisko 420 tys. zł kredytu, o ok. 3% mniej niż w kwietniu.
Dwuosobowe gospodarstwo domowe z dochodem 8 000 zł netto odnotowało podobny spadek, do ok. 543 tys. zł.
Najmocniej ucierpiały rodziny z dzieckiem (dochód 10 000 zł netto): ich zdolność kredytowa skurczyła się o ok. 5%, do ok. 641 tys. zł.
To trzeci z rzędu miesięczny spadek zdolności kredytowej w 2026 roku, mimo braku podwyżek stóp procentowych przez RPP.

Dlaczego zdolność kredytowa spada, skoro stopy procentowe się nie zmieniają

To pytanie nasuwa się naturalnie: jeśli Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła stóp, dlaczego banki dają mniej pieniędzy na kredyt niż miesiąc wcześniej? Analiza BIG DATA przeprowadzona przez portale branżowe obejmująca oferty dziesięciu banków, wskazuje że to efekt zaostrzania wewnętrznych kryteriów oceny ryzyka przez poszczególne instytucje finansowe, niezależnie od poziomu stóp NBP.

Banki na bieżąco modyfikują swoje modele oceny zdolności kredytowej, uwzględniając zmieniającą się sytuację gospodarczą, inflację oraz prognozy dotyczące przyszłych dochodów gospodarstw domowych. Nawet przy niezmienionych stopach procentowych, zaostrzenie tych wewnętrznych parametrów przekłada się bezpośrednio na niższe kwoty dostępnych kredytów.

Eksperci zwracają uwagę na rolę niepewności co do dalszej polityki pieniężnej. Jeszcze niedawno rynek oczekiwał kolejnych obniżek stóp procentowych, ale sytuacja geopolityczna i ryzyka inflacyjne wyraźnie zmieniły te oczekiwania. Najbardziej prawdopodobny scenariusz na najbliższe miesiące to stabilizacja stóp procentowych, co oznacza brak szybkiej poprawy zdolności kredytowej.

Przeczytaj także:

RPP obniża stopy do 3,75%. Jak zmienią się raty kredytów hipotecznych

Dostępność mieszkań w największych miastach

Skutki spadku zdolności kredytowej widać bezpośrednio w liczbie mieszkań dostępnych cenowo dla poszczególnych grup kupujących. Dane różnią się znacząco w zależności od typu gospodarstwa domowego.

Single. W maju liczba mieszkań dostępnych cenowo dla osób samotnie zarabiających spadła we wszystkich analizowanych metropoliach. W Łodzi oferta skurczyła się z ok. 5,5 tys. do ok. 5,2 tys. mieszkań (o 5%), we Wrocławiu z ok. 1,3 tys. do ok. 1 tys. (o 24%), a w Warszawie z blisko 0,9 tys. do ok. 0,7 tys. (również o 24%). Największy, 26-procentowy spadek odnotowano w Krakowie, z ok. 0,4 tys. do ok. 0,3 tys. mieszkań.

Pary bez dzieci. W Łodzi sytuacja praktycznie się nie zmieniła, ok. 8,1 tys. dostępnych lokali. Wyraźne spadki odnotowano w Warszawie (z ok. 3,8 tys. do ok. 3,4 tys., o 10%) i we Wrocławiu (z ok. 4,3 tys. do ok. 3,7 tys., o 13%). Największy spadek, 16%, dotyczył Krakowa, z ok. 3,3 tys. do ok. 2,8 tys.

Rodziny z dzieckiem. Dostępność w Poznaniu i Łodzi pozostała stabilna, odpowiednio ok. 5,6 tys. i 9,1 tys. mieszkań. W Warszawie skurczyła się o 8% (z ok. 7,2 tys. do ok. 6,5 tys.), we Wrocławiu o 11% (z ok. 6,6 tys. do ok. 5,9 tys.), a w Krakowie o 14% (z ok. 6,1 tys. do ok. 5,2 tys.).

We wszystkich trzech grupach Kraków konsekwentnie notuje największe spadki dostępności mieszkań spośród analizowanych metropolii.

Przeczytaj także:

Zdolność kredytowa po narodzinach dziecka. Różnica idzie w setki tysięcy złotych

Mniej wniosków, ale więcej zrealizowanych kredytów

Dane o liczbie wniosków kredytowych pokazują wyraźne ochłodzenie popytu. Liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy spadła z 63,3 tys. w marcu do 42,3 tys. w kwietniu, to spadek o jedną trzecią w ciągu jednego miesiąca.

Co ciekawe, liczba faktycznie udzielonych kredytów w tym samym czasie wzrosła z ok. 28,7 tys. do 29,1 tys. Eksperci tłumaczą to tym, że banki w tym okresie finalizowały wnioski złożone wcześniej, podczas gdy napływ nowych klientów wyraźnie osłabł. To sygnał że kupujący, widząc pogarszające się warunki kredytowe, zaczynają wstrzymywać się z decyzjami o zakupie nieruchomości.

Co to oznacza dla planujących zakup mieszkania

Spadająca zdolność kredytowa w połączeniu z utrzymującymi się wysokimi cenami mieszkań tworzy trudniejszą sytuację dla kupujących niż jeszcze kilka miesięcy temu. Eksperci rynkowi rysują dwa scenariusze na najbliższe miesiące.

Wariant optymistyczny zakłada utrzymanie sprzedaży mieszkań na poziomie zbliżonym do 2025 roku.
Mniej korzystne scenariusze przewidują spadek sprzedaży rzędu kilku, a w skrajnym przypadku nawet kilkunastu procent.

Dla osób planujących zakup mieszkania w najbliższych miesiącach oznacza to kilka praktycznych wniosków. Po pierwsze, warto zweryfikować swoją aktualną zdolność kredytową w kilku bankach jednocześnie, ponieważ różnice między instytucjami mogą sięgać nawet 40%. Po drugie, dłuższy okres oczekiwania na poprawę warunków kredytowych może oznaczać dalsze ograniczenie dostępnej kwoty, więc decyzję o zakupie warto podejmować świadomie, biorąc pod uwagę aktualny, a nie historyczny poziom zdolności kredytowej. Po trzecie, rodziny z dziećmi i single, jako grupy z największymi spadkami dostępności mieszkań, powinny szczególnie uważnie monitorować zmiany w ofertach banków.