News

Czy nowe warunki techniczne dla budynków zablokują inwestycje?

Monika Ojczyk
2022-02-04
~7 min
Post zaktualizowany: 2022-04-21
Głosów: 10, średnia ocen: 5
warunki techniczne dla budynków

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad nowymi i teoretycznie lepszymi zmianami w prawie budowlanym. Problem jednak w tym, że nowe warunki techniczne dla budynków nie zawsze usprawnią budowę, a wręcz przeciwnie - często ją zablokują. Co gorsza, planowane rozwiązania mogą wywindować ceny nowych mieszkań w górę - biją na alarm deweloperzy, architekci oraz eksperci rynku nieruchomości. 

  • Prace nad nowym rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki mieszkalne, wymusiła duża nowela Prawa budowlanego. Zmiana weszła w życie 20 września 2019 r. a ustawodawca dał 3 lata na dostosowanie rozporządzenia. MRiT chce aby nowe warunki techniczne dla budynków wdrożono przed planowanym terminem, czyli przed wrześniem 2022 r.
  • Projekt pełen jest nieścisłości, błędów redakcyjnych i rozwiązań, które mogą nie tylko utrudnić inwestycje, ale wręcz je blokować oraz podnieść koszty.

Nowe warunki techniczne dla budynków

Pracę nad nowym rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki mieszkalne, wymusiła duża nowela Prawa budowlanego, która weszła w życie 20 września 2019 r. Dała ona 3 lata na dostosowanie tego rozporządzenia, czyli do 20 września 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce więc zdążyć zakończyć prace nad nowymi przepisami przed jesienią 2022 r. Narzuciło więc bardzo duże tempo, a to poważny błąd (właśnie zakończyło zbieranie uwag do projektu), bo może "wyprodukować" legislacyjny bubel.

Projekt pełen jest bowiem nieścisłości, błędów redakcyjnych i rozwiązań, które mogą nie tylko utrudnić inwestycje, ale wręcz je blokować oraz podnieść koszty. Na biurko ministra Rozwoju i Technologii trafił apel w tej sprawie trzech organizacji:

  • Izby Architektów Rzeczypospolitej Polskiej,
  • Stowarzyszenia Architektów,
  • Polskiego Związku Firm Deweloperskich. .

Zwracają uwagę na największe rafy w tym projekcie. W środę spotkali się też z przedstawicielami tego resortu. A protestują jednak nie tylko oni.

Projekt przygotowany na kolanie

Projekt rozporządzenia jest bardzo obszerny, bo liczy ponad 200 stron. Wdaje się więc, że projekt prowadzony jest w sposób chaotyczny i nieprzemyślany.

W jednym miejscu pomija się np. definicję garażu, co niejednokrotnie nastręcza problemów co do charakteru danego obiektu, w innym zaś wprowadza się nowe definicje jak element doświetlający. Cały czas pozostają archaiczne zapisy, jak określenie "dźwig do przewozu mebli" - wytyka Mariusz Okuń, członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Lista grzechów jest jednak znacznie dłuższa. 

Polecamy wpis: Budowa domu w 2021r. Nowe warunki techniczne w budownictwie

Bez ciemnych kawalerek - tylko czy tak się da?

Projekt blokuje budowę ciemnych kawalerek, o małym nasłonecznieniu. Z rozporządzenia zniknie przepis dopuszczający możliwość nieokreślania czasu nasłonecznienia dla mieszkania jednopokojowego w zabudowie śródmiejskiej. Uregulowanie uniemożliwi budowę kawalerek w śródmieściach miast, gdzie jest gęsta zabudowa, a tym samym - gorsze nasłonecznienie. 

Propozycję krytykują m.in. eksperci, Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej, Stowarzyszenie Architektów oraz Polski Związek Firm Deweloperskich.

W zabudowie śródmiejskiej to istniejące otoczenie urbanistyczne kreuje możliwości zabudowy. Często w śródmieściach miast są wolne działki, ale z nakazem zabudowy pierzejowej i pierzeją zwróconą na północ. W takich przypadkach nie będzie można zaprojektować jakichkolwiek mieszkań - tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny z PZFD.

Podobnego zdania jest Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Prawdopodobnie każdy architekt przyzna, że w gęstej zabudowie śródmiejskiej nie jest łatwo spełnić wymogi dotyczące czasu nasłonecznienia mieszkań. Dlatego w warunkach technicznych zrobiono wyjątek dla mieszkań jednopokojowych. W pewnym sensie wymusza to na deweloperach budowanie kawalerek, na które jest duży popyt. Być może twórcom poprawki zakazującej budowy ciemnych kawalerek przyświecają szlachetne intencje. Jednak dla potencjalnych nabywców takich mieszkań może to być niedźwiedzią przysługą. Ich podaż w nowych budynkach budowanych w centrach miast najpewniej się zmniejszy. Deweloperów już zmusza się do budowania mieszkań na tzw. przestrzał, a więc o dużo większym metrażu. W efekcie podaż kawalarek się skurczy, więc ich ceny pójdą w górę. A dodam, że już teraz są średnio najwyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Według niego najgorsze jest to, że na takiej zmianie skorzystają osoby i firmy, które będą zaspakajały popyt na kawalerki, przerabiając duże mieszkania na - kilku czy kilkunastometrowe klitki. To zresztą już się dzieje. Np. 80-metrowe mieszkania na sprzedaż z wydzielonymi w nich kawalerkami sprzedaje się jako „pakiety inwestycyjne” pod wynajem. W ten sposób omija się nie tylko normy dotyczące nasłonecznienia, ale także przeciwpożarowe czy te dotyczące wentylacji.

Jednak podrożeć mogą nie tylko kawalerki

Miejsca postojowe na wagę złota 

Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponuje poprawkę, która wymusi budowę stanowisk postojowych w garażu z zapewnionym bezpośrednim dostępem do drogi manewrowej (dojazdowej). Oczywiście przepisy nie zabronią budowy tzw. miejsc rodzinnych dla dwóch aut – jedno za drugim lub specjalnych platform, które umożliwiają parkowanie jednego nad drugim.

Tyle, że wygospodarowane dzięki temu miejsca postojowe nie byłyby już wliczane do limitu, który narzuca inwestorom plan zagospodarowania przestrzennego a jeśli działka nie jest objęta takim planem – decyzja o warunkach zabudowy. W praktyce może to oznaczać konieczność budowy np. dodatkowej kondygnacji w garażu podziemnym, co bardzo podniosłoby koszty
Zwraca uwagę Marek Wielgo. 

W jego opinii ceną takiej poprawy komfortu użytkowników aut, może być wzrost cen mieszkań. Rzecz w tym, że opłaty za miejsca parkingowe najczęściej nie pokrywają kosztów ich budowy. Różnicę wlicza się w cenę mieszkań, co oznacza, że mieszkania są po prostu droższe. Można powiedzieć, że Ci, którzy nie mają samochodu, dotują zmotoryzowanych sąsiadów.

Polecamy wpis: Ceny mieszkań w największych miastach Polski

PZFD, Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej oraz Stowarzyszenie Architektów mają propozycję.

Ze względu na racjonalność stosowania przepisu proponuje się zmniejszenie odległości pomiędzy stanowiskami tworzącymi zgrupowanie (minimum dwa miejsca ) z 7 do 5 metrów. W sytuacji usunięcia przepisu definiującego parking (stanowiska + dojazd łączący stanowiska), gdy grupy stanowisk usytuowane są po dwóch stronach dróg gminnych lub dróg wewnętrznych posiadających szerokość 5 m, będą traktowane jako jedno zgrupowanie, nawet jeśli obsługują obiekty niewchodzące w skład jednego zamierzenia budowlanego. Istotne jest również ograniczenie stosowania przepisów regulujących wydzielanie poszczególnych zgrupowań, tak aby nie zachodziła możliwość zaliczania do jednego zgrupowania miejsc postojowych zlokalizowanych, np. na działce sąsiedniej lub w pasie drogowym. Należy wprowadzić ograniczenie w ustalaniu poszczególnych zgrupowań stanowisk postojowych do obrębu działki budowlanej, na której realizowane jest zamierzenie budowlane. 
Postuluje Przemysław Dziąg.

Mieszkania dla osób z niepełnosprawnościami

Ministerstwo Rozwoju proponuje, by 6 % mieszkań w danej inwestycji przystosować dla osób z niepełnosprawnościami. Zdaniem inwestorów to zdecydowanie za dużo. A wymóg ten spowoduje, że trudno będzie m.in. aranżować tego rodzaju lokale do swoich potrzeb. 

W pełni popieramy ideę zwiększania dostępności mieszkań dla osób niepełnosprawnych, jednakże faktyczne przystosowanie mieszkań dla osób niepełnosprawnych, z różnymi stopniami niepełnosprawności w budownictwie mieszkaniowym, jest obarczone zasadniczymi problemami. Nabywca lokalu nie musi być osobą niepełnosprawną i po zakupie mieszkania ma prawo do swobody jego aranżowania. Niestety taka „przebudowa” mieszkania wobec jednoznacznej regulacji projektu o konieczności zapewnienia 6% mieszkań dostępnych dla osób niepełnosprawnych, stanie się „zmianą istotną” wymagającą zmiany pozwolenia na budowę. Powstanie przy tym nierozwiązywalny problem jak spełnić ten wymóg, jeżeli część z zaprojektowanych pierwotnie tego typu mieszkań zostanie zmieniona przez ich nabywców niebędących osobami niepełnosprawnymi lub też, gdy liczba faktycznie zakupionych mieszkań przez osoby niepełnosprawne będzie znacznie mniejsza niż wskazana w projekcie i zrealizowana w budynku - twierdzi Przemysław Dziąg.

W efekcie może dochodzić do kuriozalnej sytuacji. Nabywca mieszkania pierwotnie przeznaczonego dla osoby z niepełnosprawnością będzie miał ograniczone prawa do rozporządzania swoim mieniem. Chodzi o brak możliwości innej aranżacji czy przebudowy takiego mieszkania wg swoich upodobań.  

Warunki techniczne dla budynków - nowa definicja antresoli

Aktualnie jest to górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, nie zamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Nowa definicja antresoli zawiera wymóg, iż nie może mieć ona powierzchni większej niż 50 % powierzchni użytkowej pomieszczenia. - wyjaśnia Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.

Warunki techniczne dla budynków - problem z definicją działki

Zmienia  się także definicja działki budowlanej. Proponuje się działkę budowlaną rozumieć jako nieruchomość gruntową składającą się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych. Jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej miałaby spełnić wymogi realizacji obiektu budowlanego wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Ministerialna propozycja  jednocześnie powiela błędy z obowiązujących dziś przepisów.

Przy tak przyjętej definicji, w niektórych przypadkach (zwłaszcza w przypadku dużych nieruchomości) okazuje się, że realizacja inwestycji budowlanych jest niemożliwa na części działki ewidencyjnej lub na działce, która nie jest, ale może być wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej. Brak uznania części działki ewidencyjnej lub działki niewyposażonej w urządzenia infrastruktury technicznej za działkę budowlaną może prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy na takim terenie - uważa Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. 

Postuluje on rozszerzenie i zmianę definicji działki budowlanej. Ma to mieć miejsce poprzez objęcie nią również części działek ewidencyjnych oraz działek lub ich części, które nie tylko są, ale mogą być wyposażone w urządzenia infrastruktury technicznej. Na przykład poprzez przedstawienie warunków technicznych podłączenia danej inwestycji do mediów.

Nowy projekt a trąci myszką 

Okazuje się też, że nowe rozporządzenie blokuje stosowanie innowacyjnych rozwiązań. 

Obowiązujące rozporządzenie jest starej daty, projekt powiela jego wady. Okazuje się, że większość uregulowań jest sztywna i ma charakter parametryczny. Wystarczyłoby przecież, aby w rozporządzeniu znalazł się przepis celowościowy. Natomiast parametry techniczne powinny zostać przeniesione do wytycznych opracowywanych przez ministra rozwoju. Uważa Mariola Berdysz, inżynier budownictwa, dyrektor fundacji ”Wszechnica Budowlana”.

Jej zdaniem dzięki temu inwestor i projektant mieliby więcej swobody w stosowaniu nowych rozwiązań technicznych. Dziś jest to bardzo trudne.

Na pewno byłoby mniej wniosków odstępstwa od przepisów  techniczno-budowlanych, najwięcej dotyczy zawsze bezpieczeństwa pożarowego.  Co ciekawe, równolegle trwają prace nad projektem w sprawie warunków technicznych dla dróg. W  wypadku tego projektu  jest zupełne inne podejście. Projekt zawiera jedynie rozwiązania celowościowe, dlaczego nie może tak być i w tym wypadku - zastanawia się Mariola Berdysz.

Źródło: Prawo.pl

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.