Ograniczenie ulgi mieszkaniowej - planowane zmiany od 2026 roku

Ulga mieszkaniowa, która dziś pozwala uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, już niedługo przejdzie spore zmiany. Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym, który ma przywrócić jej pierwotne założenia. Jeśli przepisy wejdą w życie, zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.

Czym właściwie jest ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa to przepis, który pozwala nie płacić podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania lub domu, jeśli pieniądze ze sprzedaży zostaną w ciągu 3 lat wydane na tzw. własne cele mieszkaniowe. Co ważne, dotyczy to sytuacji, w których nieruchomość sprzedano przed upływem 5 lat od jej zakupu. Dzięki tej uldze można uniknąć aż 19% podatku od uzyskanego dochodu.

Dlaczego rząd chce wprowadzić zmiany?

Ministerstwo Finansów tłumaczy, że obecna konstrukcja ulgi zaczęła odbiegać od swojego pierwotnego celu. Wpływ na to miało kilka czynników:

• szybki rozwój rynku nieruchomości i zmiany gospodarcze w Polsce,
• postrzeganie mieszkań głównie jako inwestycji kapitałowych,
• orzecznictwo sądów i interpretacje urzędów skarbowych, które umożliwiały jednoczesne zaspokajanie „własnych potrzeb mieszkaniowych” w kilku lokalach.

W praktyce wyglądało to tak, że część podatników kupowała kolejne mieszkania w celach inwestycyjnych, a mimo to korzystała z ulgi mieszkaniowej. Zdaniem resortu wypaczało to sens całego przepisu.

Ulga mieszkaniowa – jak mają wyglądać nowe zasady?

Projekt nowelizacji ustawy o PIT i CIT zakłada dokładne doprecyzowanie, co faktycznie można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Do tej kategorii mają należeć:

• zakup mieszkania, domu lub praw o charakterze mieszkalnym,
• zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego,
• spłata kredytu zaciągniętego na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jest jednak istotny warunek: żeby skorzystać z ulgi, podatnik nie będzie mógł jednocześnie posiadać innej nieruchomości lub praw o charakterze mieszkalnym. Jeśli takie posiada, będzie miał dwie opcje:

• przekazać je dzieciom lub wnukom,
• albo zbyć je na rzecz Skarbu Państwa lub gminy.

Takie same zasady będą obowiązywać w przypadku spłaty kredytu mieszkaniowego.

Ulga mieszkaniowa a współwłasność

Projekt wprowadza również ograniczenia dotyczące współwłasności:

• Osoba mająca 50% lub więcej udziałów we współwłasności mieszkania lub domu nie spełni warunków, by skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
• W przypadku małżonków zakłada się, że udziały są równe. Małżonkowie będą mogli pominąć jedną wspólną nieruchomość objętą wspólnością majątkową przy ocenie prawa do ulgi.
• Do oceny nie będą wliczane nieruchomości lub prawa nabyte w drodze spadku.

Kiedy zmiany wejdą w życie?

Zgodnie z projektem opublikowanym na stronach Rządowego Centrum Legislacji, nowe przepisy mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. To oznacza, że podatnicy mają jeszcze czas, by zaplanować ewentualną sprzedaż lub zakup nieruchomości na obecnych zasadach.

Co to oznacza dla podatników?

W praktyce zmiany oznaczają znaczne zaostrzenie warunków skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Po wejściu w życie nowych przepisów:

• z ulgi będą mogli korzystać tylko ci, którzy faktycznie zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe,
• nie będzie możliwe jednoczesne posiadanie i kupowanie kolejnych mieszkań z zachowaniem prawa do zwolnienia z podatku,
• zniknie możliwość wykorzystywania ulgi jako narzędzia inwestycyjnego.

Podsumowanie

Ulga mieszkaniowa od lat pozwala uniknąć 19% podatku przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, jeśli uzyskane środki zostaną przeznaczone na nowe cele mieszkaniowe. Od 2026 roku jej zasady mają się jednak mocno zmienić. Celem tych zmian jest powrót do pierwotnej idei ulgi - czyli wspierania osób, które faktycznie kupują mieszkanie dla siebie, a nie w celach inwestycyjnych.