Podatek od sprzedaży nieruchomości dla flipperów - wyrok NSA

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa wstrząs po wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Orzeczenie to klasyfikuje flipping nieruchomości – czyli zakup mieszkań w złym stanie technicznym, ich remont i szybką odsprzedaż z zyskiem – jako działalność gospodarczą. W efekcie osoby zajmujące się flippingiem, tzw. flipperzy, będą musiały zmierzyć się z wyższymi podatkami oraz dodatkowymi obowiązkami podatkowymi. Jakie zmiany niesie ten wyrok i jak wpłynie na rynek nieruchomości?

Flipping uznany za działalność gospodarczą

NSA w wyroku z 25 lutego 2025 r. orzekł, że zakup mieszkań, ich remont przy niskim nakładzie finansowym i sprzedaż z zyskiem spełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kluczowe cechy, które przesądziły o takiej kwalifikacji, to:

• Działanie we własnym imieniu,
• Zorganizowany i ciągły charakter,
• Cel zarobkowy, potwierdzony brakiem osobistego użytkowania nieruchomości.

W sprawie rozpatrywanej przez NSA podatniczka zakupiła cztery mieszkania w latach 2014–2015, które po remoncie sprzedała z zyskami w wysokości 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. Mieszkania były wystawiane na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontów, co sąd uznał za dowód zorganizowanego charakteru działań. Podatniczka działała według schematu: nabywała nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, zawierała umowy przedwstępne, organizowała finansowanie kredytowe, a remonty przeprowadzał jej mąż z pomocą znajomego, bez angażowania firm zewnętrznych. Zyski przeznaczano na spłatę kredytów i zakup kolejnych mieszkań, co dodatkowo podkreślało powtarzalność i ciągłość działań.

Konsekwencje podatkowe dla flipperów

Wyrok NSA ma istotne implikacje podatkowe. Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej różni się znacząco od sprzedaży prywatnej, co generuje wyższe koszty i obowiązki.

Sprzedaż prywatna

W przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną, podatek dochodowy (19%) obowiązuje, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Dochód (różnica między przychodem a kosztami) może być zwolniony z podatku dzięki uldze mieszkaniowej, jeśli w ciągu 3 lat zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe, np. zakup nowego mieszkania, remont czy spłatę kredytu hipotecznego.

Sprzedaż w ramach działalności gospodarczej

Dochody z flippingu jako działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu według jednej z trzech form:

• Skala podatkowa: 12% lub 32% w zależności od dochodu,
• Podatek liniowy: 19%,
• Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: stawka zależna od rodzaju działalności.

Dodatkowo flipperzy mogą podlegać podatkowi VAT, szczególnie przy sprzedaży nowych nieruchomości lub w przypadku działalności o charakterze deweloperskim. Obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny umożliwia odliczenie VAT od zakupu nieruchomości i kosztów remontu, ale wymaga prowadzenia ewidencji i przesyłania plików JPK_VAT.

Ponadto działalność gospodarcza wiąże się z:

• Składkami ZUS,
• Prowadzeniem księgowości,
• Wymogami ewidencyjnymi i sprawozdawczymi.

Wzmożone kontrole skarbowe

Wyrok NSA daje fiskusowi nowe narzędzie do kontrolowania sprzedaży nieruchomości. Osoby, które kupują, remontują i szybko sprzedają mieszkania, mogą spodziewać się wzmożonych kontroli podatkowych. Aby uniknąć sankcji, warto rozważyć:

• Rejestrację działalności gospodarczej,
• Konsultację z doradcą podatkowym,

Jak OnGeo.pl może pomóc?

Planując flipping nieruchomości, warto dokładnie przeanalizować rynek nieruchomości OnGeo.pl oferuje narzędzia, które wspierają inwestorów:

• Raporty o nieruchomościach: Sprawdź stan prawny, lokalizację i potencjał inwestycyjny nieruchomości przed zakupem.
• Analiza rynku: Uzyskaj dane o cenach rynkowych i trendach, aby lepiej planować inwestycje.
• Wsparcie w planowaniu: Skorzystaj z informacji, które pomogą zoptymalizować proces zakupu i sprzedaży, minimalizując ryzyko podatkowe.

Już teraz możesz w łatwy i szybki sposób przeanalizować rynek nieruchomości dzięki Raporcie o Terenie OnGeo.pl. To kompleksowe narzędzie dostarcza szczegółowych informacji o średnich cenach mieszkań i działek w promieniu 5 km od wybranej lokalizacji. 

Zobacz: Przykładowy Raport o terenie OnGeo.pl

Dzięki OnGeo.pl flipperzy mogą podejmować świadome decyzje, unikając pułapek związanych z nowymi regulacjami podatkowymi.

Podsumowanie

Wyrok NSA o sygn. II FSK 823/22 zmienia zasady gry dla flipperów na polskim rynku nieruchomości. Klasyfikacja flippingu jako działalności gospodarczej oznacza wyższe podatki, dodatkowe obowiązki oraz ryzyko wzmożonych kontroli skarbowych. Inwestorzy muszą teraz działać z większą ostrożnością, konsultując się z ekspertami i korzystając z narzędzi takich jak OnGeo.pl, aby zminimalizować ryzyko i maksymalizować zyski. Czy rynek flippingu przetrwa ten wstrząs? Czas pokaże, ale jedno jest pewne – fiskus zyskał potężne narzędzie do egzekwowania podatków.