Nielegalne budowy masowo zalegalizowane - co na to prawo?

W ostatnich pięciu latach liczba legalizacji samowoli budowlanych w Polsce potroiła się. To efekt zmian w przepisach z 2020 roku, które mocno ułatwiły uregulowanie statusu nielegalnych budów. Pojawia się więc pytanie: czy państwo nie jest zbyt pobłażliwe wobec osób, które budują bez zgody? Przyjrzyjmy się danym Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) i opiniom ekspertów.

Samowola budowlana - co to dokładnie znaczy?

Prawo budowlane definiuje samowolę jako prowadzenie robót:

• bez wymaganego pozwolenia na budowę,
• bez wymaganego zgłoszenia,
• mimo wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia.

To może dotyczyć zarówno nowego domu, garażu, rozbudowy istniejącego budynku, jak i obiektów sprzed dekad, kiedy przepisy były mniej klarowne. Samowola budowlana jest niezgodna z prawem i może prowadzić do nałożenia kar administracyjnych, a w skrajnych przypadkach - nakazu rozbiórki obiektu.

Czym jest legalizacja samowoli budowlanej?

Legalizacja samowoli budowlanej to procedura, dzięki której obiekt wybudowany bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia może zostać zalegalizowany i włączony do obrotu prawnego. W praktyce oznacza to, że budowa, która na początku była nielegalna, staje się zgodna z prawem pod warunkiem spełnienia określonych wymogów technicznych i bezpieczeństwa. 

Procedury przewidują dwa tryby: legalizacyjny (dla budów zakończonych i w toku) oraz naprawczy. Legalizacja pozwala uniknąć rozbiórki, ale pod warunkiem spełnienia wymogów bezpieczeństwa. Surowsze kary dotyczą nowszych samowoli, a w niektórych przypadkach konieczne może być dostosowanie projektu lub wykonanie dodatkowej dokumentacji budowlanej. Natomiast starsze samowole - po 20 latach - znacznie łatwiej uregulować.

Co zmieniło się w 2020 roku?

We wrześniu 2020 roku weszły w życie przepisy, które uprościły procedurę legalizacji samowoli budowlanych. Pomysłodawcy chcieli w ten sposób zachęcić właścicieli starych obiektów do uregulowania ich stanu prawnego. Chodziło głównie o bezpieczeństwo i dostosowanie budynków do obowiązujących norm.

Nowe zasady obejmują budowy zakończone co najmniej 20 lat wcześniej, jeśli powstały bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo mimo sprzeciwu urzędu. Co ważne - procedura nie wiąże się z wysokimi opłatami, co z miejsca obniżyło barierę wejścia. Efekt łatwo przewidzieć: liczba legalizacji wystrzeliła w górę, a państwo zaczęło wyglądać na wyjątkowo wyrozumiałe wobec starszych samowoli.

Skala problemu. Dane z GUNB mówią same za siebie

Statystyki Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego jasno pokazują trend wzrostowy. Tylko w 2024 roku zalegalizowano aż 1837 obiektów, w tym 704 domy jednorodzinne. To prawie cztery razy więcej niż liczba obiektów, wobec których wydano nakaz rozbiórki. Co więcej - nakazy rzadko dotyczą gotowych domów, co dodatkowo potwierdza łagodną linię państwa.

Poniżej zestawienie z ostatnich lat na podstawie danych GUNB:

Jak widać, skok jest ogromny - od niespełna 300 w 2018 roku do ponad 1800 w 2024. Nie ma wątpliwości, że to właśnie zmiany z 2020 roku otworzyły furtkę do masowej legalizacji.

Kontrowersje i spór o pobłażliwość

Nie wszyscy są zadowoleni z takiego kierunku. Krytycy zwracają uwagę, że uproszczona procedura jest praktycznie darmowa, a to zbyt łagodne podejście do osób, które ominęły przepisy. Wątpliwości te wróciły przy okazji propozycji zespołu ds. deregulacji pod przewodnictwem Rafała Brzoski. Zespół zaproponował skrócenie wymaganego okresu z 20 do 10 lat i rozszerzenie procedury na istotne odstępstwa od projektu budowlanego.

Na razie rząd nie wprowadził wszystkich zmian, ale projekt złożony w Sejmie zakłada, że dla uproszczonej legalizacji odstępstw od projektu wystarczy 10 lat. To może jeszcze bardziej zwiększyć liczbę legalizacji - i jednocześnie podsycić obawy o bezpieczeństwo oraz przestrzeganie prawa.

Podsumowanie. Zachęta do budowania bez zgody?

Statystyki nie kłamią - zmiany z 2020 roku zadziałały. Coraz więcej właścicieli decyduje się zalegalizować swoje obiekty. Ale krytycy pytają wprost: czy państwo nie jest zbyt miękkie, dając sygnał, że zawsze można postawić budynek „na dziko”, a potem i tak go zalegalizować? Czy kolejne deregulacje nie pogłębią tego zjawiska?

Na odpowiedź trzeba poczekać. Jedno jest pewne - jeśli planujesz budowę, lepiej od razu sprawdź wymagane pozwolenia i zgłoszenia. To jedyna pewna droga, żeby później nie obudzić się z ręką w nocniku.