Księgi wieczyste, które stanowią najważniejsze repozytorium państwowych danych w Polsce, są obecnie dostępne w internecie bez odpowiednich zabezpieczeń. Fakt ten budzi poważne obawy o bezpieczeństwo naszych danych osobowych i prywatność.
Chociaż według prawa księgi wieczyste są w Polsce jawne, pierwotny zamysł był taki, aby pełny dostęp do nich miały jedynie służby państwowe. Jednak rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej. Portal EKW (Elektroniczne Księgi Wieczyste) nie posiada dotąd żadnych zabezpieczeń, co stwarza poważne zagrożenie dla wrażliwych danych wszystkich właścicieli nieruchomości. Co więcej, za kilkaset złotych, korzystając z usług hakerskich stron, każdy może bez przeszkód sprawdzić stan posiadania nieruchomości dowolnej osoby w kraju, wyszukując po imieniu, nazwisku, danych rodziców, firmie czy nawet numerze PESEL.
Przede wszystkim należy podkreślić, że Urząd Ochrony Danych Osobowych jednoznacznie stwierdził, iż numery ksiąg wieczystych to dane osobowe. W związku z tym, kwestia zapewnienia właściwego poziomu ochrony danych osobowych zamieszczonych w elektronicznych księgach wieczystych, w tym bezprawnego pobierania i wykorzystywania tych danych, stała się przedmiotem zainteresowania i troski wielu podmiotów.
Czym są księgi wieczyste i dlaczego są jawne
Księgi wieczyste to dokumenty urzędowe prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi te są jawne. Jawność ta przejawia się w dwóch aspektach: formalnym i materialnym. Jawność formalna oznacza, że każda osoba ma prawo do przeglądania księgi wieczystej bez konieczności wykazywania interesu prawnego. Natomiast jawność materialna opiera się na domniemaniu, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje.
Zasada jawności stanowi fundament systemu ksiąg wieczystych i ma kluczowe znaczenie dla pewności obrotu nieruchomościami. Jawność ksiąg wieczystych nie jest uzależniona od żadnych warunków poza znajomością numeru księgi.
Jak działa system ksiąg wieczystych on-line
System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) to oficjalny rejestr państwowy prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości, umożliwiający dostęp do informacji o stanie prawnym nieruchomości przez internet.
Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste dostępny pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/ oferuje szereg funkcjonalności. Bez logowania użytkownicy mogą:
- przeglądać treść ksiąg wieczystych
- składać wnioski o odpisy, wyciągi lub zaświadczenia o zamknięciu księgi
- realizować płatności i pobierać dokumenty w formacie PDF
- sprawdzać aktualność i prawdziwość uzyskanych dokumentów
Po zalogowaniu przez Profil Zaufany możliwe jest dodatkowo założenie konta w systemie, przeglądanie elektronicznych zawiadomień o wpisie oraz uzyskanie dostępu do informacji o stanie sprawy o wpis w księdze wieczystej.
Warto zauważyć, że przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne, natomiast za odpisy i inne dokumenty pobierane są opłaty.
Dlaczego system jest podatny na nadużycia
Od ponad 14 lat system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych pozostaje dostępny dla każdego użytkownika internetu bez odpowiednich zabezpieczeń. Jednakże ta pozorna dostępność stwarza poważne zagrożenia dla prywatności i ochrony danych osobowych milionów Polaków.
Brak zabezpieczeń przed scrapingiem
Głównym problemem systemu EKW jest jego podatność na tzw. scraping, czyli automatyczne pobieranie treści stron internetowych. W praktyce oznacza to, że jeśli możliwe jest pobranie treści jednej księgi wieczystej, to przy użyciu odpowiednich mechanizmów automatyzacji można również pobrać masowo większą liczbę ksiąg wieczystych na prywatny komputer. Obecnie dostępne są specjalistyczne i darmowe programy oraz wtyczki do popularnych przeglądarek, które umożliwiają każdemu zainteresowanemu masowe gromadzenie treści ksiąg wieczystych.
Możliwość masowego pobierania danych
Podatność systemu na scraping została zauważona i wykorzystana już w 2013 roku, kiedy firma zarejestrowana na Seszelach zaczęła sprzedawać numery ksiąg wieczystych. Popularność tego typu serwisów wynika z braku alternatywnej możliwości wyszukiwania numerów KW po adresie nieruchomości. Warto podkreślić, że podmioty te najczęściej zarejestrowane są poza granicami UE, co znacząco utrudnia egzekwowanie wobec nich przepisów RODO.
W rzeczywistości wielu programistów oferuje swoje usługi w zakresie tworzenia narzędzi do automatycznego pobierania danych z ksiąg wieczystych. Wystarczy kilkadziesiąt złotych, aby stworzyć program, który będzie "wstukiwał" numery na stronie przeglądarki ksiąg wieczystych i zapisywał znalezione dane do pliku Excel.
Wady techniczne i brak uwierzytelniania
Obecny system nie wymaga uwierzytelniania użytkowników, co pozwala na anonimowe i masowe pobieranie danych. Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzegło zagrożenie i zapowiedziało zmiany, w tym wprowadzenie obowiązku uwierzytelniania się przez użytkowników. Wdrożenie Profilu Zaufanego jako metody uwierzytelniania wymagałoby jedynie minimalnych zmian w interfejsie serwisu EKW, a jednocześnie uniemożliwiłoby stosowanie scrapingu.
Ponadto system jest niestabilny technicznie, co potwierdzają liczne awarie. Jedna z poważniejszych miała miejsce w październiku 2024 roku, kiedy to niedostępna była większość systemów Ministerstwa Sprawiedliwości, w tym obsługujące elektroniczne księgi wieczyste.
Kto i jak wykorzystuje wrażliwe dane
Proceder nielegalnego wykorzystywania danych z ksiąg wieczystych trwa od lat, stanowiąc poważne zagrożenie dla prywatności milionów Polaków.
Działalność hakerskich firm
Za kulisami tego biznesu stoi spółka zarejestrowana na Seszelach, która od 2013 roku zajmuje się masowym pozyskiwaniem i sprzedażą danych z ksiąg wieczystych. Firma ta wykorzystała lukę w systemie państwowym, pobierając w sposób zautomatyzowany miliony rekordów. W przeciwieństwie do oficjalnego portalu Ministerstwa Sprawiedliwości, wyszukiwarka ta pozwala na znalezienie księgi wieczystej bez znajomości jej numeru - wystarczy lokalizacja lub numer działki. Dzięki temu oferuje usługi, które znacząco wykraczają poza funkcjonalność oficjalnego serwisu.
Sprzedaż danych i usługi premium
Za jedyne 40 złotych można uzyskać dostęp do danych ksiąg wieczystych milionów Polaków. Skala tego procederu jest ogromna. W ciągu zaledwie czterech lat, od 2017 roku, spółka zainkasowała blisko 4,4 miliona złotych. Usługi premium obejmują między innymi wyszukiwanie właścicieli po nazwisku, imieniu, imieniu rodziców, numerze PESEL czy firmie. Pomimo że usługi te bazują na informacjach z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, są sprzedawane bez jakiejkolwiek kontroli ze strony polskich władz.
Argumenty firmy i ich skutki prawne
Firma w oficjalnej korespondencji twierdzi, że "ponieważ źródłem danych jest Ministerstwo Sprawiedliwości, klienci mają gwarancję, że dane uwidocznione na portalu odpowiadają danym zawartym w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych". Jednocześnie zastrzega, że "z uwagi na fakt, że dane te pochodzą z systemu informatycznego kontrolowanego przez podmiot trzeci, serwis nie ponosi odpowiedzialności za ich treść".
Chociaż Ministerstwo Sprawiedliwości złożyło w 2017 roku doniesienie do prokuratury, śledztwo zostało zawieszone z powodu oczekiwania na pomoc prawną ze Stanów Zjednoczonych. Minister cyfryzacji Janusz Cieszyński przyznał otwarcie: "W Polsce taka działalność jest nielegalna, ale nie mamy możliwości zakazania tego procederu, jeśli dzieje się to poza granicami kraju".
Działania UODO i ich skuteczność
UODO uznał nieuprawnione pobieranie danych z ksiąg wieczystych za bezprawne udaremnienie przestrzegania przepisów o ochronie danych osobowych i złożył zawiadomienie do Prokuratury Rejonowej Warszawa-Śródmieście oraz wszczął postępowanie administracyjne. Urząd podkreśla, że w księgach wieczystych znajdują się wrażliwe dane, takie jak imię i nazwisko, PESEL czy informacje o zobowiązaniach finansowych każdego właściciela nieruchomości.
Przełomowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 stycznia 2025 r. potwierdził, że numery ksiąg wieczystych są danymi osobowymi. Decyzja ta wspiera stanowisko prezesa UODO, który już w 2020 r. wymierzył sankcję finansową Głównemu Geodecie Kraju za udostępnianie tych informacji.
Plany Ministerstwa Sprawiedliwości
Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowuje gruntowną reformę dostępu do ksiąg wieczystych. Główne założenia obejmują:
- Wprowadzenie obowiązkowej weryfikacji tożsamości użytkowników (elektronicznie przez Krajowy Węzeł Identyfikacji Elektronicznej lub osobiście w ekspozyturze Centralnej Informacji)
- Zobowiązanie do logowania się w systemie przed przeglądaniem księgi wieczystej
- Zablokowanie automatycznych zapytań składanych przez boty
- Uniemożliwienie zbiorczego pobierania danych
Jednocześnie resort zapewnia, że nadal będzie zapewniony swobodny dostęp do przeglądarki ksiąg wieczystych dla obywateli.
Mimo zapowiadanych ograniczeń w dostępie do systemu EKW, nie cofną skutków dotychczasowego braku ochrony. Portale, które wcześniej masowo pozyskały dane, już zbudowały własne bazy i będą mogły czerpać z nich zyski przez wiele lat. Szczególnie niepokojące jest wykorzystanie tych informacji przez grupy przestępcze zajmujące się wyłudzeniami i szantażem. Tymczasem organy administracji publicznej posiadają narzędzia, które mogłyby ograniczyć skalę tego procederu — wystarczyłoby zablokować znane domeny nielegalnych serwisów w polskim internecie. Pozostaje więc zasadnicze pytanie: dlaczego tego nie robią?
Potrzeba reformy prawa i technologii
Eksperci wskazują na konieczność dostosowania przepisów do realiów cyfrowych. Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych już w 2010 roku ostrzegał przed wykorzystywaniem danych osobowych z ksiąg wieczystych przez podmioty komercyjne działające poza polską jurysdykcją.
Reforma musi uwzględniać zarówno aspekty prawne, jak i technologiczne. Wdrożenie Profilu Zaufanego jako metody uwierzytelniania wymagałoby jedynie minimalnych zmian w interfejsie serwisu EKW, a skutecznie uniemożliwiłoby stosowanie scrapingu.
Wnioski
Niewątpliwie, obecna sytuacja związana z dostępnością elektronicznych ksiąg wieczystych stanowi poważne zagrożenie dla prywatności milionów Polaków. Przede wszystkim brak odpowiednich zabezpieczeń systemu EKW naraża nas na masowe pobieranie danych osobowych przez podmioty komercyjne działające poza polską jurysdykcją. Fakt ten jest szczególnie niepokojący, zważywszy na to, że księgi wieczyste zawierają tak wrażliwe informacje jak numery PESEL czy dane o zobowiązaniach finansowych.
