Księgi wieczyste zagrożone. Rząd traci kontrolę nad rejestrem (2026)

Księgi wieczyste zagrożone są od ponad 14 lat, bo system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pozwala każdemu anonimowo przeglądać treść ksiąg. Wykorzystują to zagraniczne serwisy, które masowo skopiowały dane i sprzedają je za kilkadziesiąt złotych. Ministerstwo Sprawiedliwości od 2025 r. zapowiada obowiązkowe logowanie, ale w październiku 2026 r. reforma wciąż jest projektem. Sprawdź, co się zmieniło, czego nie zmieniono i jak chronić swoje dane.

Czym są księgi wieczyste i dlaczego są jawne?

Księga wieczysta to prowadzony przez sąd rejestr stanu prawnego nieruchomości: pokazuje właściciela, hipoteki, służebności i inne obciążenia. Zgodnie z art. 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece księgi są jawne, więc każdy może je przeglądać bez wykazywania interesu prawnego.

Jawność ma dwa wymiary:

• formalny – każdy może zajrzeć do księgi, jeśli zna jej numer,
• materialny – domniemywa się, że prawo wpisane do księgi istnieje, a prawo wykreślone nie istnieje.

Zasada jawności jest fundamentem bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Problem nie leży w samej jawności, tylko w tym, że system nie odróżnia człowieka sprawdzającego jedną księgę od programu pobierającego miliony. Więcej o podstawach przeczytasz w artykule księgi wieczyste za darmo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości oraz jak czytać księgi wieczyste.

Jak działa EKW w 2026 roku?

Elektroniczne Księgi Wieczyste to oficjalny portal Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem ekw.ms.gov.pl. Bez logowania można w nim przeglądać treść każdej księgi, jeśli zna się jej numer. Przeglądanie jest bezpłatne, a odpisy i wyciągi są płatne.

Bez logowania możesz:

• przeglądać treść ksiąg wieczystych,
• zamówić odpis, wyciąg lub zaświadczenie o zamknięciu księgi,
• zapłacić i pobrać dokument w PDF,
• sprawdzić autentyczność dokumentu.

Po zalogowaniu Profilem Zaufanym możesz dodatkowo założyć konto, odbierać elektroniczne zawiadomienia o wpisach i śledzić stan sprawy o wpis.

Co już zmieniło się w 2026 r.?

• Ustawa z 9 stycznia 2026 r. nadała elektronicznym odpisom z EKW moc dokumentów wydawanych przez sąd (od 31 marca 2026 r.), o ile da się je zweryfikować z centralną bazą.
• Wybrane dane z ksiąg są dostępne w aplikacji mObywatel.
• Nie zmieniło się najważniejsze: anonimowy dostęp do treści ksiąg nadal działa.

Dlaczego system EKW jest podatny na masowe kopiowanie danych?

Bo nie wymaga uwierzytelnienia. Skoro jedną księgę można otworzyć anonimowo, to program może w ten sam sposób otworzyć miliony. To zjawisko nazywa się scrapingiem, czyli automatycznym pobieraniem treści stron.

Na czym polega scraping ksiąg wieczystych?

Program „wpisuje” kolejne numery ksiąg w przeglądarkę EKW i zapisuje wyniki do pliku. Narzędzia do takiego pobierania są tanie i powszechnie dostępne. Ponieważ numery ksiąg mają przewidywalną budowę, da się je generować seryjnie.

Od kiedy dane z ksiąg są kopiowane?

Według doniesień medialnych pierwszy serwis sprzedający numery ksiąg, prowadzony przez spółkę zarejestrowaną na Seszelach, działa od 2013 r. Pisaliśmy o tym w tekście handlarze sprzedają wrażliwe dane milionów Polaków. Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych ostrzegał przed tym zjawiskiem już w 2010 r.

Jakie są inne słabości systemu?

System bywa niestabilny. W październiku 2024 r. większość systemów Ministerstwa Sprawiedliwości, w tym EKW, była przez pewien czas niedostępna.

Kto i jak wykorzystuje dane z ksiąg wieczystych?

Dane z ksiąg wieczystych sprzedają serwisy zarejestrowane poza Polską, najczęściej poza UE. Pozwalają one znaleźć księgę po adresie lub numerze działki, a w płatnych wariantach także wyszukiwać nieruchomości po imieniu, nazwisku, imionach rodziców, numerze PESEL lub nazwie firmy.

Oficjalny portal pokazuje księgę tylko po wpisaniu jej numeru. Serwisy kopiujące dane odwracają ten mechanizm i właśnie dlatego są popularne. Według doniesień medialnych jeden z nich w ciągu czterech lat od 2017 r. zarobił blisko 4,4 mln zł, a podstawowy dostęp kosztuje ok. 40 zł (więcej: dane z ksiąg wieczystych sprzedawane za 40 zł).

Jaka jest skala? W centralnej bazie jest ok. 25,2 mln ksiąg wieczystych. Uwzględniając współwłasność, szacujemy, że dotyczą one nawet 32 mln osób. Szczegóły opisaliśmy w artykule wyciek danych osobowych 32 milionów Polaków.

Z takich danych korzystają nie tylko pośrednicy czy inwestorzy. Mogą po nie sięgać także oszuści, którzy typują samotnych, starszych właścicieli nieruchomości bez hipoteki. Pokazaliśmy to w tekście seniorzy mogą stracić majątek życia.

Czy handel numerami ksiąg wieczystych jest legalny?

Nie. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 stycznia 2025 r. (sygn. III OSK 6508/21) potwierdził stanowisko Prezesa UODO, że numery ksiąg wieczystych są danymi osobowymi. Ich masowe zbieranie i sprzedaż bez podstawy prawnej narusza RODO.

Wyrok zakończył spór, w którym Prezes UODO już w 2020 r. nałożył karę na Głównego Geodetę Kraju za udostępnianie numerów ksiąg (więcej: numer księgi wieczystej to dana osobowa i Główny Geodeta Kraju ukarany).

Dlaczego więc serwisy działają? Według doniesień medialnych:

• Ministerstwo Sprawiedliwości zawiadomiło prokuraturę w 2017 r., ale postępowanie zawieszono w oczekiwaniu na pomoc prawną z USA,
• UODO złożył zawiadomienie do Prokuratury Rejonowej Warszawa-Śródmieście i wszczął postępowanie administracyjne,
• ówczesny minister cyfryzacji przyznawał, że działalność jest w Polsce nielegalna, ale trudno ją zakazać, gdy prowadzona jest spoza kraju.

Ważne Korzystając z takich serwisów, płacisz za dane pozyskane z naruszeniem prawa. Po wyroku NSA trudno tłumaczyć się niewiedzą, zwłaszcza firmom z branży nieruchomości.

Co zakłada reforma EKW i na jakim jest etapie?

Projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (UD310) zakłada, że treść księgi w EKW zobaczysz dopiero po zalogowaniu przez Krajowy Węzeł Identyfikacji Elektronicznej, np. Profilem Zaufanym, e-dowodem, bankowością elektroniczną lub mObywatelem. W październiku 2026 r. przepisy nadal nie obowiązują.

Główne założenia projektu:

• obowiązkowa weryfikacja tożsamości przed przeglądaniem księgi (online lub osobiście w Centralnej Informacji),
• blokada masowych zapytań wysyłanych przez boty,
• brak możliwości zbiorczego pobierania danych,
• zapisywanie danych przeglądających w logach EKW przez 5 lat, z dostępem dla sądów, prokuratury i policji.

Projekt spotkał się z krytyką. W konsultacjach wskazywano m.in., że nie odróżnia logowania prywatnego od służbowego, co utrudni pracę bankom i firmom, oraz że samo uszczelnienie systemu nie rozwiąże problemu. Prezes UODO ocenił kierunek zmian jako słuszny, ale zwrócił uwagę, że system będzie przetwarzał na ogromną skalę dane osób przeglądających księgi.

Czy logowanie do EKW zatrzyma handel danymi?

Nie w pełni. Logowanie utrudni pobieranie nowych danych, ale nie usunie baz, które serwisy już zgromadziły. Własność nieruchomości zmienia się rzadko, więc raz skopiowane dane pozostaną aktualne przez lata.

Naszym zdaniem równolegle z reformą potrzebne są działania wobec samych serwisów: blokowanie znanych domen w polskim internecie, wyłączanie ich reklam w Google i Meta oraz skuteczne postępowania UODO i prokuratury. Narzędzia istnieją. Zasadnicze pytanie pozostaje bez odpowiedzi: dlaczego nie są używane?

Przeczytaj także: Sprzedaż danych Ksiąg Wieczystych: Czy Polska stała się rajem dla cyberprzestępców?

Jak chronić swoje dane z księgi wieczystej?

Nie usuniesz danych z baz, które już krążą w sieci, ale możesz ograniczyć ryzyko ich wykorzystania. Najważniejsze kroki to zastrzeżenie PESEL, alerty BIK i ostrożność wobec nieoczekiwanych ofert kupna nieruchomości.

1. Zastrzeż PESEL w aplikacji mObywatel lub na gov.pl.
2. Włącz alerty BIK o próbach wzięcia kredytu na Twoje dane.
3. Weryfikuj nieoczekiwane oferty kupna domu lub działki, zwłaszcza od osób, które znają szczegóły Twojej nieruchomości.
4. Złóż skargę do Prezesa UODO, jeśli znajdziesz swoje dane w ofercie serwisu.
5. Zgłoś serwis do CERT Polska na incydent.cert.pl i jego reklamę w Google lub Meta.
6. Rozważ zawiadomienie prokuratury, jeśli padłeś ofiarą próby oszustwa.

Jak legalnie sprawdzić działkę bez danych właściciela?

Do oceny działki nie potrzebujesz danych osobowych właściciela. Najważniejsze są informacje o terenie: przeznaczenie w planie miejscowym, media, dostęp do drogi i zagrożenia.

OnGeo.pl od 2015 r. pracuje na danych przestrzennych i dlatego stanowczo oddzielamy informację o terenie od handlu danymi ludzi. Raport o terenie to ponad 60 stron map i zestawień o dowolnej działce w Polsce, gotowych w 5 minut: MPZP, uzbrojenie działki, zagrożenie powodziowe, geologia czy dostęp do drogi publicznej. Bez imion, nazwisk i PESEL. Granice działek sprawdzisz bezpłatnie na mapie działek, a zawartość raportu w przykładowym raporcie.

FAQ

Czy do przeglądania księgi wieczystej trzeba się logować?

Na październik 2026 r. nie. Wystarczy znać numer księgi i wpisać go na ekw.ms.gov.pl. Obowiązkowe logowanie przewiduje projekt UD310, który nie wszedł jeszcze w życie.

Kiedy wejdzie obowiązkowe logowanie do EKW?

Nie ma ustalonej daty. Projekt UD310 przeszedł konsultacje, w których zgłoszono wiele krytycznych uwag, i wciąż nie został uchwalony.

Czy numer księgi wieczystej to dana osobowa?

Tak. Potwierdził to NSA w wyroku z 28 stycznia 2025 r. (sygn. III OSK 6508/21).

Jakie dane o mnie są w księdze wieczystej?

Imię i nazwisko, imiona rodziców, numer PESEL, informacje o nieruchomości oraz obciążenia, np. hipoteki.

Czy reforma usunie dane z nielegalnych serwisów?

Nie. Utrudni pobieranie nowych danych, ale bazy skopiowane wcześniej pozostaną w obrocie.

Jak legalnie sprawdzić księgę wieczystą bez numeru?

Numer księgi znajdziesz w akcie notarialnym lub uzyskasz go w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Część informacji o działce sprawdzisz w ewidencji gruntów i budynków.