Kolejny wzrost cen nieruchomości na rynku wtórnym

Ostatni kwartał 2021 r. przyniósł kolejny wzrost cen nieruchomości na rynku wtórnym. Jest to efekt przede wszystkim coraz droższych mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jak wynika z raportu opracowanego przez Narodowy Bank Polski (NBP), na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych w IV kwartale 2021 r. utrzymywała się wysoka aktywność. Zarówno średnie ceny transakcyjne mieszkań, jak i stawki transakcyjne najmu nadal rosły.

Według najnowszego raportu NBP w IV kwartale 2021 r. na rynku wtórnym odnotowano wzrost zarówno cen ofertowych, jak i transakcyjnych.
Spośród największych Polskich miast najwyższa dynamika cen ofertowych kwartał do kwartału miała miejsce w Poznaniu – 7,6 % (8 952 zł/m2) oraz Krakowie – 7,5 % (11 416 zł/m2).
Wzmożone zainteresowanie kupujących nieruchomości z tańszego rynku wtórnego to efekt przede wszystkim rosnących cen mieszkań na rynkach pierwotnych.

Wzrost cen nieruchomości na rynku wtórnym

W IV kwartale 2021 r. na rynku wtórnym odnotowano wzrost zarówno cen ofertowych, jak i transakcyjnych.

Spośród największych Polskich miast najwyższa dynamika cen ofertowych kwartał do kwartału miała miejsce w Poznaniu – 7,6 % (8 952 zł/m2) oraz Krakowie – 7,5 % (11 416 zł/m2). Natomiast wzrost cen ofertowych odnotowano w pozostałych większych miastach w Polsce o:

2,7 % (13 302 zł/m2) - Warszawa,
2,6 % (11 444 zł/m2) - Gdańsk,
2,5 % (10 156 zł/m2) - Gdynia,
1,8 % (9 327 zł/m2) - Wrocław.

Średnie ceny 1 m2 mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie, źródło: NBP — Średnie ceny 1 m2 mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie, źródło: *NBP*

Jedynie Łódź zamknęła ostatni kwartał ub. r. z ujemnym wynikiem. Był to nieznaczny spadek cen, bo o 0,2 % (6 667 zł/m2). W przypadku cen transakcyjnych, w ujęciu kwartał do kwartału, wzrosty odnotowano w:

Gdańsku (5,8 % – 10 208 zł/m2),
Wrocławiu (4,6 % – 8 953 zł/m2),
Krakowie (4,4 % – 9 785 zł/m2),
Warszawie (3,3 % – 11 288 zł/m2),
Gdyni (2,3 % – 8 943 zł/m2),
Łodzi (1,4 % – 6 158 zł/m2),
Poznaniu (0,9 % – 7 281 zł/m2).

Z kolei w ujęciu rok do roku, ceny ofertowe, podobnie jak to było w omawianym okresie na rynku pierwotnym, osiągnęły w większości największych polskich miast dwucyfrową dynamikę. Najwyższy wynik odnotowała Łódź oraz Kraków – wzrost cen odpowiednio o 16,5 % i 16,3 %. Ceny mieszkań w Poznaniu wzrosły o 14,6 %, w Warszawie o 11,9 %, natomiast w Gdańsku, Wrocławiu i Gdyni o odpowiednio 8,8 %, 8,5 % oraz 6,2 %.

Dynamika cen 1 m2 mieszkania w analizowanych miastach w IV kwartale 2021 r., źródło: NBP — Dynamika cen 1 m2 mieszkania w analizowanych miastach w IV kwartale 2021 r., źródło: *NBP*

RPO - ceny ofertowe rynku pierwotnego,
RPT - ceny transakcyjne rynku pierwotnego,
RWO - ceny ofertowe rynku wtórnego,
RWT - ceny transakcyjne rynku wtórnego.

Przeczytaj także:

Ceny mieszkań w największych miastach Polski

Dynamika cen transakcyjnych w kolejnych dużych miastach Polski

W ostatnim kwartale 2021 r. w porównaniu do IV kwartału 2020 r. ceny transakcyjne na rynku wtórnym w większości miastach osiągnęła wartości dwucyfrowe. Na pierwszym miejscu Kraków z bardzo wysokim wzrostem cen – 20,5 % Znaczną dynamikę odnotowano też w Gdańsku (12,8 %), Gdyni (12,6 %), Wrocławiu (12,3 %) i w Łodzi (11,5 %). Nieco stabilniej było w Warszawie i Poznaniu – wzrost cen ukształtował się tam na poziomie odpowiednio 5,8 % oraz 1,3 %.

Z kolei w porównaniu do IV kwartału 2019 r., ceny ofertowe na wtórnym rynku nieruchomości odnotowały także znaczne wzrosty. Cena za 1 m2 wynosiła wówczas (w 2019 r.):

Gdańsk - 9 893 zł,
Gdynia – 9 078 zł,
Kraków – 9 109 zł,
Łódź – 5 392 zł,
Poznań - 7 639 zł,
Warszawa – 11 192 zł,
Wrocław – 7 720 zł.

Podobnie w ostatnim kwartale 2019 r. kształtowały się na rynku wtórnym ceny transakcyjne. W Gdańsku cena za 1 m2 wynosiła 8 364 zł, w Gdyni – 7 384 zł, natomiast w Krakowie – 7 414 zł i w Łodzi – 4 870 zł. W Poznaniu 1 m2 mieszkania kosztował jednak średnio 6 664 zł, w Warszawie – 9 812 zł, a we Wrocławiu – 7 316 zł.

Transakcyjne ceny 1 m2 mieszkań na rynku wtórnego w 7 miastach, korygowane indeksem hedonicznym, źródlo: NBP

Czym jest indeks hedoniczny?

Indeks hedoniczny jest jedną z metod przedstawiania cen nieruchomości. W porównaniu do innych obrazuje on faktyczną sytuację na rynku, uwzględniając różnice w rodzaju sprzedawanych mieszkań.

Dzięki tej metodzie dane analizuje się uwzględniając lokale o podobnych parametrach.

Przykładowo, jeśli w ciągu kilku miesięcy sprzedawały się głównie mieszkania o średniej cenie 5000 zł/m2, a w międzyczasie sprzedano kilka nieruchomości premium w cenie 15 000 zł/m, to średnia cena transakcyjna znacznie wzrośnie, podczas gdy wysokość cen rynkowych się nie zmieni. Należy jednak wziąć pod uwagę, że będzie ona inna dla różnych rodzajów nieruchomości.

Wzrosty ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzmagają popyt na rynku wtórnym

Wzmożone zainteresowanie kupujących nieruchomości z tańszego rynku wtórnego to efekt przede wszystkim rosnących cen mieszkań na rynkach pierwotnych. Chodzi o mieszkania głównie w stanie deweloperskim, czyli do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją. Jednocześnie w IV kwartale ub. r. na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych i transakcyjnych. Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły w omawianym okresie w tempie dwucyfrowym, jednak wolniej od cen na rynku pierwotnym.

Źródło: NBP, GUS, KRN