Gminy określą wytyczne urbanistyczne w procedurze ZPI

Rządowy projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opublikowany we wtorek na stronie Rządowego Centrum Legislacji, wprowadza kluczowe zmiany w procedurze zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Regulacja zakłada m.in. możliwość uchwalania przez gminy wytycznych dotyczących umów urbanistycznych oraz rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na rozpoczęcie sporządzania ZPI. Inwestorzy oceniają projekt jako krok w dobrym kierunku, jednak miasta obawiają się utraty kontroli nad planowaniem przestrzennym.

Przedmiot regulacji: Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza zmiany w procedurze zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), umożliwiając gminom określanie wytycznych dla umów urbanistycznych oraz znosząc wymóg zgody rady gminy na rozpoczęcie procedury ZPI.
Korzyści dla inwestorów: Wprowadzenie wytycznych na wczesnym etapie negocjacji zapewni większą przewidywalność, a propozycja zastąpienia projektu planu miejscowego ogólną koncepcją urbanistyczno-architektoniczną obniży koszty dla inwestorów.
Obawy samorządów: Zniesienie zgody rady gminy może ograniczyć władztwo planistyczne, a brak precyzyjnych ram umów urbanistycznych rodzi ryzyko zarzutów o brak transparentności i nierówne traktowanie inwestorów.
Stan prac: Projekt opublikowano na stronie Rządowego Centrum Legislacji i jest w fazie konsultacji, z możliwością dalszych modyfikacji.

Nowe możliwości dla gmin i inwestorów

ZPI to specjalny tryb uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wniosek inwestora, który zobowiązuje się do realizacji inwestycji publicznych, tzw. inwestycji uzupełniających, w ramach umowy urbanistycznej. Mogą one przyjąć formę finansową lub rzeczową, np. budowy szkół, przedszkoli, parków czy mieszkań komunalnych.

Zgodnie z projektem, gminy będą mogły podejmować uchwały określające ogólne wytyczne dla umów urbanistycznych zawieranych w ramach ZPI. Dzięki temu już na początku negocjacji inwestorzy poznają oczekiwania samorządu, co ma zapobiegać zaskoczeniu na późniejszych etapach procedury. Jak wskazują projektodawcy, takie rozwiązanie zwiększy przewidywalność i transparentność procesu.

Kolejną istotną zmianą jest zniesienie obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzania ZPI. Obecnie wymóg ten wydłuża procedurę, ponieważ przepisy nie określają terminu na podjęcie uchwały przez radnych. Według autorów projektu, rezygnacja z tego obowiązku skróci czas przygotowania ZPI o 30–45 dni.

Przeczytaj także:

Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Czym jest i co zawiera?

Gminy zyskują nowe narzędzia w umowach urbanistycznych

Nowelizacja przepisów dotyczących planowania przestrzennego wprowadza kluczowe narzędzie wzmacniające pozycję gmin - możliwość podejmowania uchwał określających wytyczne dotyczące umów urbanistycznych zawieranych w procedurze ZPI. Dzięki temu samorządy będą mogły ustanowić jasne zasady partycypacji inwestora w realizowaniu i finansowaniu inwestycji już na samym początku negocjacji, co zapobiegnie sytuacjom, w których inwestorzy byli zaskakiwani oczekiwaniami na późniejszym etapie.

Umowa urbanistyczna to dokument, w którym inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji tzw. inwestycji uzupełniającej. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co zwiększa bezpieczeństwo obrotu prawnego i wzmacnia pozycję gminy w egzekwowaniu zobowiązań. Wchodzi ona w życie dopiero po uchwaleniu zintegrowanego planu inwestycyjnego, co chroni inwestora przed sytuacją, gdy musiałby realizować zobowiązania bez możliwości przeprowadzenia inwestycji głównej.

W ramach umowy urbanistycznej inwestor może zobowiązać się do:

pokrycia kosztów poniesionych przez gminę w ramach procedury uchwalania ZPI
przeniesienia na rzecz gminy prawa własności określonych nieruchomości
realizacji inwestycji uzupełniającej w całości lub w części

Inwestycje uzupełniające mogą obejmować budowę lub przebudowę infrastruktury technicznej, dróg, obiektów oświatowych (przedszkola, szkoły), placówek opieki zdrowotnej, obiektów sportu i rekreacji, a nawet mieszkań komunalnych. Gmina natomiast może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeśli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy, a także zwolnić inwestora w całości lub części z opłaty planistycznej.

Przeczytaj także:

Plan ogólny gminy. Czym jest i co zawiera?

Eksperci oceniają skutki zmian dla samorządów i inwestorów

Według specjalistów z dziedziny urbanistyki i prawa, zmiany w systemie planowania przestrzennego poprzez wprowadzenie ZPI niosą ze sobą zarówno szanse, jak i wyzwania. Prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich Tomasz Majda podkreśla, że chociaż ZPI oferują większą elastyczność, nie zastąpią one systemowego podejścia do planowania przestrzennego.

Zdaniem ekspertów, ZPI w większym stopniu uwzględniają konsultacje społeczne niż poprzednie rozwiązania, jednakże nadal pozostaje nierównowaga na korzyść inwestorów.

jak zauważa Majda

"To bardzo często doprowadzało do konfliktów pomiędzy społecznościami lokalnymi a inwestorami."

Jednocześnie, prawnicy zwracają uwagę na problem braku regulacji, które ustalałyby wartość inwestycji uzupełniającej względem inwestycji głównej.

wskazują eksperci branżowi

"Należy pamiętać, że władze lokalne niejednokrotnie wprowadzały konieczność realizacji przez inwestorów infrastruktury technicznej np. w oparciu o umowy drogowe, często w nieproporcjonalnej wartości w stosunku do planowanej inwestycji"

Natomiast Tomasz Majda zauważa, że "do systemu planowania przestrzennego wciąż nie ma wprowadzonych narzędzi ekonomicznych". Jego zdaniem, "politycy z jakiegoś powodu nie chcą mieć sprawnego a jednocześnie sprawiedliwego społecznie systemu planowania przestrzennego, a ten brak systemu dobija samorządy ekonomicznie".

Podsumowując oceny ekspertów, ZPI mogą wspierać budowę wielofunkcyjnych fragmentów miast, jednak aby osiągnąć pełen sukces, niezbędne jest wypracowanie umiejętności prowadzenia dialogu między dwiema stronami inwestycji oraz stworzenie jasnych i transparentnych zasad dotyczących umów urbanistycznych.

Krok ku uproszczeniu procedur

Rządowy projekt nowelizacji jest odpowiedzią na propozycje zespołu deregulacyjnego, który dąży do uproszczenia procedur planistycznych. Zmiany mają zwiększyć efektywność ZPI, uczynić je bardziej przewidywalnym narzędziem oraz ułatwić dialog między inwestorami a samorządami. Projekt jest obecnie na etapie konsultacji, a jego ostateczny kształt może ulec zmianom po uwagach zgłoszonych przez zainteresowane strony.

Czy Twoja działka jest objęta planem miejscowym? Sprawdź to w kilka minut!

Planujesz budowę, zakup nieruchomości lub chcesz poznać ograniczenia prawne swojej działki? Sprawdź, czy obowiązuje na niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – to kluczowy dokument określający, co i jak można budować.

W Raporcie o terenie OnGeo.pl dowiesz się, czy Twoja działka znajduje się na obszarze objętym MPZP. Otrzymasz:

pełną nazwę i numer uchwały planu,
zaznaczone na mapie granice obowiązującego planu,
informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenu (dla wybranych lokalizacji),
powierzchnię i procentowy udział funkcji przypisanych do Twojej działki.

Raport oferuje bardzo dużo informacji w formie czytelnego dokumentu PDF. Możesz pobrać go samodzielnie dla dowolnej działki w Polsce – zajmie Ci to tylko kilka minut. Dokument liczy ponad 60 stron i zawiera kompleksową analizę wybranego terenu. To nieocenione źródło wiedzy zarówno przy kupnie, jak i sprzedaży nieruchomości, a także dla właścicieli, którzy chcą sprawdzić potencjał swojej działki.

👉 Zobacz: Przykładowy Raport dla działki OnGeo.pl

Wnioski

Podsumowując dotychczasowe rozważania, nowe przepisy ZPI stanowią niewątpliwie znaczący krok w kierunku usprawnienia procesów planistycznych w Polsce. Przede wszystkim, skrócenie procedury o 30-45 dni dzięki rezygnacji z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI może przyspieszyć realizację inwestycji. Jednak warto podkreślić, że władztwo planistyczne gmin zostaje zachowane na etapie podejmowania finalnej uchwały.

Gminy zyskują również dodatkowe narzędzia w postaci możliwości ustanawiania wytycznych dotyczących umów urbanistycznych. Dzięki temu samorządy mogą jasno określić swoje oczekiwania wobec inwestorów już na początku negocjacji. Ponadto, przeniesienie obowiązku sporządzenia umowy urbanistycznej na końcowy etap procedury planistycznej zmniejsza obciążenia biurokratyczne we wczesnych fazach projektu.

Korzyści płynące z umów urbanistycznych dla gmin wydają się znaczące. Możliwość pozyskania od inwestorów świadczeń rzeczowych w postaci szkół, przedszkoli czy mieszkań komunalnych może pomóc w realizacji zadań własnych samorządów bez nadmiernego obciążania budżetów lokalnych.

Zdaniem ekspertów, chociaż ZPI oferują większą elastyczność, nie zastąpią one systemowego podejścia do planowania przestrzennego. Brak jasnych ram dotyczących wartości inwestycji uzupełniających względem inwestycji głównych może budzić wątpliwości co do sprawiedliwego traktowania wszystkich inwestorów.

Ostatecznie, skuteczność nowych przepisów będzie zależeć od umiejętności prowadzenia dialogu między samorządami a inwestorami oraz od wypracowania transparentnych zasad współpracy. Zmiany te, choć znaczące, stanowią raczej punkt wyjścia niż rozwiązanie wszystkich problemów związanych z planowaniem przestrzennym w Polsce. Zatem przyszłość pokaże, czy nowe regulacje rzeczywiście przyczynią się do harmonijnego rozwoju naszych miast i gmin.