Ceny mieszkań I kwartał 2026 - nowy raport NBP. Ile kosztuje metr kwadratowy w największych miastach?

Najnowszy raport NBP o cenach mieszkań za I kwartał 2026 r., oparty na bazie BaRN, pokazuje wyhamowanie zmian cen w największych miastach. W Warszawie średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła 16 471 zł/m², czyli była o około 0,6% niższa niż kwartał wcześniej, a w Krakowie cena na rynku wtórnym po raz pierwszy w dostępnej serii BaRN przekroczyła 15 000 zł/m².

Ceny mieszkań w 17 miastach - I kwartał 2026

BaRN to baza danych NBP tworzona w ramach badania rynku mieszkaniowego, obejmująca m.in. ceny ofertowe i transakcyjne. Średnie ceny transakcyjne (zł/m²) na rynku pierwotnym za I kwartał 2026 r. to ceny rzeczywiście zapłacone, nie ofertowe. Zmiana kwartalna pokazuje różnice vs IV kw. 2025.

Tabela 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym oraz ceny ofertowe na rynku wtórnym [zł/m²]. Zmiana kwartalna cen transakcyjnych na rynku pierwotnym: I kw. 2026 vs IV kw. 2025. Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN, I kw. 2026 r.

Dane BaRN pokazują średnie dla badanych miast i nie stanowią wyceny konkretnego mieszkania; przy ocenie pojedynczej nieruchomości znaczenie mają m.in. lokalizacja, standard, metraż i cechy lokalu.

Cztery rzeczy, które wyróżniają dane za I kwartał 2026

1. Warszawa po raz pierwszy od dawna notuje korektę - ale to stabilizacja, nie załamanie

Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne w Warszawie spadły z 16 577 zł/m² w IV kw. 2025 r. do 16 471 zł/m² w I kw. 2026 r., czyli o około 0,6%. W ujęciu rok do roku wzrosła natomiast o 0,2% (I kw. 2025: 16 437 zł/m²). To niewielka korekta po wcześniejszych wzrostach, a nie załamanie rynku.

2. Kraków pierwszy raz powyżej 15 000 zł/m² na rynku wtórnym

Rynek wtórny w Krakowie osiągnął w I kwartale 2026 r. średnią transakcyjną 15 078 zł/m². To pierwszy raz w dostępnej serii BaRN, gdy średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Krakowie przekroczyła 15 000 zł/m². Różnica między stolicą a Krakowem na rynku wtórnym wynosi już tylko ok. 1 445 zł/m².

3. Gdańsk wyprzedza Wrocław na rynku pierwotnym

Gdańsk (14 659 zł/m²) wyprzedził Wrocław (13 903 zł/m²) na rynku pierwotnym, dystans wynosi ponad 750 zł/m². Wzrost cen w Gdańsku był jednym z najszybszych wśród dużych ośrodków w tym kwartale (+1,9%).

4. Gdynia z wyraźnym wzrostem cen na rynku wtórnym

W Gdyni średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym uległa zmianie: 11 665 zł/m² w IV kw. 2025 r. do 12 245 zł/m² w I kw. 2026 r., czyli o około 5,0%. Taka rozbieżność - głęboki spadek u deweloperów o 4,1% przy jednoczesnym wzroście na rynku wtórnym, wynika ze specyfiki mniejszych rynków, gdzie struktura zawieranych transakcji bywa bardzo zmienna w poszczególnych kwartałach. Na mniejszych rynkach z ograniczoną liczbą transakcji dynamika bywa zaburzona przez pojedyncze umowy, ten sygnał należy interpretować ostrożnie.

Trend wieloletni - jak zmieniły się ceny od 2020 roku?

Dane BaRN pokazują wyraźną wieloletnią tendencję: od I kwartału 2020 r. do I kwartału 2026 r. ceny mieszkań na rynku pierwotnym (transakcyjne) wzrosły o:

• Warszawa: z 9 819 do 16 471 zł/m² (+67,8%)
• Kraków: z 8 307 do 15 391 zł/m² (+85,3%)
• Gdańsk: z 8 741 do 14 659 zł/m² (+67,7%)
• Wrocław: z 8 354 do 13 903 zł/m² (+66,4%)

Wyhamowanie wzrostów widoczne w I kwartale 2026 r. to pierwszy wyraźny sygnał stabilizacji po kilkuletnim rajdzie cenowym.

Różnica między ceną ofertową a transakcyjną

BaRN zawiera zarówno ceny ofertowe (czego żąda sprzedający w ogłoszeniu), jak i ceny transakcyjne (czyli ceny wynikające ze zrealizowanych transakcji). Różnica to może być przestrzeń do negocjacji, ponieważ pokazuje rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Nie oznacza jednak automatycznie, że kupujący może wynegocjować całą tę kwotę przy pojedynczej transakcji.

Tabela 2. Ceny ofertowe vs transakcyjne na rynku wtórnym, I kwartał 2026 r. [zł/m²]. Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN, I kw. 2026 r.

Przykład dla Warszawy (I kw. 2026, rynek wtórny): ofertowa 18 914 zł/m², transakcyjna 16 523 zł/m², różnica 2 391 zł/m² (12,6%). Na mieszkaniu 50 m² to blisko 120 000 zł względem ceny wyjściowej.

FAQ - najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie w 2026 roku?

Według danych NBP BaRN za I kwartał 2026 r. średnia cena transakcyjna mieszkania w Warszawie wynosi 16 471 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 523 zł/m² na rynku wtórnym. Zmiana rok do roku na rynku pierwotnym wynosi +0,2%, co wskazuje na wyraźne wyhamowanie dynamiki cen w stolicy.

Gdzie mieszkania są najtańsze spośród badanych miast?

Najtańsze ceny transakcyjne w I kwartale 2026 r. notuje Łódź: 9 758 zł/m² na rynku pierwotnym i 8 009 zł/m² na wtórnym, ponad dwukrotnie mniej niż w Warszawie.

Co to jest baza BaRN i czym różni się od RCN?

Baza BaRN (Baza cen nieruchomości mieszkaniowych NBP) to zbiór danych ankietowych zbieranych przez NBP od pośredników w obrocie nieruchomościami i deweloperów, przy zaangażowaniu oddziałów okręgowych NBP. Zawiera ceny ofertowe i transakcyjne dla 17 dużych miast. Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) to natomiast urzędowy rejestr prowadzony przez starostwa, oparty wyłącznie na danych z aktów notarialnych, który obejmuje całą Polskę. BaRN jest bazą ankietową (dane mogą podlegać korektom), RCN ma charakter urzędowy.

Czy ceny mieszkań w Polsce dalej rosną?

Dane NBP BaRN za I kwartał 2026 r. pokazują pierwsze wyraźne oznaki stabilizacji. Warszawa i Kraków odnotowały niewielkie korekty cen transakcyjnych na rynku pierwotnym względem IV kw. 2025. Wzrost rok do roku w Warszawie wynosi +0,2%, co sygnalizuje zahamowanie wieloletniego trendu wzrostowego. Gdańsk i Gdynia kontynuują wzrosty kwartalnie.