Deweloperzy będą więcej płacić za puste mieszkania

Katowice wprowadzają przełomową zmianę w opodatkowaniu nieruchomości, która wstrząsnęła branżą deweloperską. Miasto zdecydowało, że gotowe, lecz niesprzedane mieszkania w zasobach deweloperów są „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”. W efekcie lokale te podlegają podatkowi od nieruchomości w stawce biznesowej – niemal 30-krotnie wyższej niż dla mieszkań służących celom mieszkaniowym. Decyzja ta budzi gorące dyskusje: czy inne miasta pójdą śladem Katowic? I czy wyższe koszty deweloperów przełożą się na ceny mieszkań dla kupujących i najemców?

Katowice jako pierwsze w Polsce nałożyły 30-krotnie wyższy podatek na niesprzedane mieszkania deweloperów.
Decyzja opiera się na uchwale NSA (III FPS 2/24) i traktuje puste lokale jako nieruchomości związane z działalnością gospodarczą.
Deweloperzy ostrzegają, że dodatkowe koszty mogą zostać przerzucone na kupujących i najemców.
Miasto liczy na wyższe wpływy budżetowe i ograniczenie liczby pustostanów.
Inne samorządy (m.in. Kraków) rozważają podobne rozwiązania.
Spór o interpretację przepisów trafi zapewne do sądów administracyjnych, które zdecydują o przyszłości tej praktyki.

Podatkowa rewolucja w Katowicach

Decyzja władz Katowic wstrząsnęła rynkiem nieruchomości w Polsce. Miasto zdecydowało, że gotowe, ale niesprzedane mieszkania deweloperskie będą objęte stawką podatku od nieruchomości właściwą dla działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że lokale pozostające w ofercie sprzedażowej, a jeszcze niezamieszkałe, nie są traktowane jak mieszkania, tylko jak towar handlowy.

Różnica jest ogromna: w 2025 roku stawka maksymalna wynosi 1,19 zł/m² dla lokali mieszkalnych oraz 34,00 zł/m² dla nieruchomości „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”. To blisko 30-krotna podwyżka.

Przykład: mieszkanie 60 m² w zasobie dewelopera:

podatek mieszkalny: ok. 71 zł rocznie,
podatek biznesowy: ok. 2040 zł rocznie.

Taka zmiana może uderzyć w setki, a nawet tysiące mieszkań w samych Katowicach.

Skąd ta decyzja?

Katowice powołują się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24). NSA stwierdził, że stawka preferencyjna dotyczy wyłącznie lokali faktycznie pełniących funkcję mieszkalną - czyli wykorzystywanych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że jeśli w lokalu mieszka właściciel lub najemca - obowiązuje podatek „mieszkaniowy”, a jeśli lokal jest pusty i czeka na sprzedaż - gmina może zastosować stawkę biznesową.

Prezydent Katowic zdecydował się na szerokie wdrożenie tej interpretacji, uznając, że mieszkania w ofercie dewelopera to nie zasób mieszkaniowy, lecz towar.

Jak reagują deweloperzy?

Branża budowlana i deweloperska jest zaniepokojona. Organizacje takie jak Polski Związek Firm Deweloperskich ostrzegają, że koszty zostaną przerzucone na klientów, czyli przyszłych nabywców i najemców, a nowe inwestycje mogą stać się mniej opłacalne. Przez to lokalni deweloperzy mogą ograniczyć podaż, co pogłębi problem dostępności mieszkań.

Przedsiębiorcy wskazują także, że decyzja Katowic podważa stabilność prawa podatkowego - przez lata uznawano, że własność dewelopera sama w sobie nie oznacza działalności gospodarczej, jeśli lokal jest potencjalnie mieszkaniowy.

Co zyskuje miasto?

Dla Katowic to szansa na zwiększenie dochodów własnych. Szacunki pokazują, że w samym mieście może być kilka tysięcy niesprzedanych mieszkań, szczególnie w dużych inwestycjach na południu i w centrum.

Jeśli średnia powierzchnia takiego mieszkania wynosi 55–60 m², to przy stawce biznesowej mówimy o kilkudziesięciu milionach złotych rocznie dodatkowych wpływów do budżetu miasta.

Samorząd podkreśla też aspekt społeczny - podatek ma zniechęcać do przetrzymywania pustostanów, co w teorii powinno przyspieszyć rotację mieszkań i zwiększyć ich dostępność na rynku.

Średnie ceny nieruchomości – raport OnGeo.pl

W dyskusji o podatkach i dostępności mieszkań ważnym punktem odniesienia pozostają aktualne dane o cenach nieruchomości. Raport OnGeo.pl zawiera temat, który prezentuje średnie ceny mieszkań w promieniu 2 km od wybranej lokalizacji. Narzędzie pozwala na szybkie porównanie atrakcyjności poszczególnych dzielnic, a także identyfikację miejsc, gdzie ceny są relatywnie niższe lub wyższe od średniej rynkowej. Dzięki temu potencjalni nabywcy mogą lepiej ocenić, które obszary są dostępne cenowo, a deweloperzy - gdzie opłaca się inwestować. Takie analizy zyskują szczególne znaczenie w obliczu nowych obciążeń podatkowych, które mogą wpłynąć na strategię cenową firm budowlanych i dalsze trendy cen na rynku nieruchomości.

Zobacz: przykładowy Raport o Terenie.

Mapa średnich cen mieszkań i domów OnGeo.pl

Czy inne miasta pójdą w ślady Katowic?

Sygnały płyną już z innych ośrodków:

Kraków - radni rozważają wprowadzenie podobnego mechanizmu. Według szacunków, w mieście może być nawet 70 tys. pustych lokali, a obłożenie ich podatkiem biznesowym przyniosłoby dziesiątki milionów złotych rocznie.
Warszawa, Wrocław, Gdańsk - eksperci twierdzą, że również tam urzędnicy analizują interpretację NSA i katowickie rozwiązanie.

Jeśli największe miasta zdecydują się na ten krok, deweloperzy mogą stanąć przed ogólnopolską falą nowych obciążeń podatkowych.

Konsekwencje dla rynku mieszkaniowego

W krótkim terminie decyzja Katowic może przynieść kilka efektów:

Przyspieszenie sprzedaży - deweloperzy mogą oferować rabaty lub sprzedaż pakietową funduszom PRS.
Wzrost cen nowych mieszkań - część kosztów zostanie przerzucona na klientów.
Mniejsze inwestycje w nowe projekty - szczególnie u lokalnych deweloperów z mniejszym kapitałem.

W dłuższej perspektywie możliwe są dwa scenariusze, jeśli sądy potwierdzą katowicką interpretację – będzie to nowy standard podatkowy w całej Polsce, jeśli orzecznictwo ją zakwestionuje – samorządy stracą narzędzie walki z pustostanami, a deweloperzy zyskają przewagę.

Przeczytaj także:

Ustawa o jawności cen mieszkań – nowe obowiązki deweloperów

Spór prawny na horyzoncie

Deweloperzy już zapowiadają odwołania i skargi do WSA. Każdy przypadek będzie rozpatrywany indywidualnie – ważne będą takie szczegóły. Czy lokal faktycznie był pusty, czy był czasowo wynajmowany i jak został zaklasyfikowany w ewidencji.

Eksperci podatkowi przewidują, że spory mogą ciągnąć się latami, a ich wynik zadecyduje o przyszłości rynku nieruchomości w Polsce.

Podsumowanie

Katowice jako pierwsze w Polsce wprowadziły biznesową stawkę podatku od gotowych, niesprzedanych mieszkań deweloperskich. To oznacza 30-krotne wyższe obciążenie – nawet 2 tys. zł rocznie za przeciętne mieszkanie. Deweloperzy ostrzegają, że koszty uderzą w klientów i mogą ograniczyć nowe inwestycje. Samorządy natomiast widzą w tym szansę na dodatkowe dochody i walkę z pustostanami. Spór najpewniej trafi do sądów administracyjnych i może ukształtować przyszłość podatków od nieruchomości w całym kraju. Czy nowe podatki przyspieszą sprzedaż mieszkań, czy raczej podniosą ceny? Śledźcie rozwój wydarzeń, bo ten temat zrewolucjonizuje branżę!