OnGeo Logo

Jak zmienić plan miejscowy – zmień niekorzystny zapis!

2021-06-11 Czas czytania: ~5 min
Głosów: 1, średnia ocen: 5
mock

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) jest jednym z najważniejszych dokumentów określających co możesz zbudować na działce. Plan miejscowy jest pozycją obowiązkową dla każdego inwestora. Jeśli planujesz budowę domu, plan miejscowy powie Ci np. jaka forma zabudowy ze względu na jej przeznaczenie i rodzaj działalności są przewidziane dla tego terenu. Dostaniesz informacje, czy w danym terenie planowane są inwestycje infrastrukturalne, czyli np. związane z budową dróg, co może być podstawą do wywłaszczenia oraz czy w bliskim sąsiedztwie nie ma terenów przeznaczonych pod inwestycje przemysłowe. Postanowienia w MPZP nie zawsze są korzystne dla inwestora. Uchwalony plan miejscowy można zmienić. Niestety, nie jest to takie proste, jak mogłoby się wydawać i nie zawsze gmina pozytywnie rozstrzygnie Twój wniosek. Jak zmienić plan miejscowy, aby był dla Ciebie korzystny? Czy to w ogóle możliwe?

  • Za kształtowanie polityki przestrzennej i uchwalenie planów miejscowych jest odpowiedzialna Rada Gminy.
  • Dobrym argumentem dla gminy byłoby zapewnienie lub chociaż przesłanka, że uchwalenie planu miejscowego mogłoby pozytywnie wpłynąć na budżet gminny.
  • W trakcie uchwalania planu miejscowego każdy może wnieść uwagi do projektu planu.
  • W prawie nie ma przepisów, które pozwoliłyby skutecznie domagać się od gminy, aby zmieniła dobrowolnie swój plan miejscowy.
  • Dzięki Raportom o Terenie OnGeo.pl w zaledwie 5 minut zdiagnozujesz swoją działkę. Dowiesz się, czy działka jest objęta MPZP, czy znajduje się na terenie zalewowym lub na terenie objętym formą ochrony przyrody oraz jaka jest odległość od linii energetycznych.

Dlaczego warto zapoznać się z planem miejscowym?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego z którym muszą liczyć się zarówno inwestorzy, jak i prywatni właściciele nieruchomości gruntowych. Posiadacze działek objętych MPZP muszą liczyć się z koniecznością przystosowania nieruchomości względem założeń planu. W przypadku osób zainteresowanych działką pod budowę domu, warto zapoznać się z treścią planu jeszcze przed samym zakupem nieruchomości. Właściciel nie ma obowiązku informowania kupca o niekorzystnych zapisach w planie. W skrajnych przypadkach może okazać się, że budowa domu jednorodzinnego na działce nie będzie możliwa ze względu np. na położenie w otulinie rezerwatu przyrody lub w strefie ochronnej cmentarza. Jeśli chcesz wiedzieć więcej, zajrzyj do naszych wcześniejszych artykułów.

Jak zmienić plan miejscowy? Co możesz zrobić?

Istnieje kilka uzasadnionych przypadków, gdy niekorzystny zapis w planie miejscowym lub jego brak, znacząco ogranicza sprzedaż, zakup nieruchomości lub inne inwestycje na niej wykonywane. Co możesz zrobić, aby zmienić plan miejscowy?

Czy można wpłynąć na Radę Gminy i domagać się uchwalenia planu miejscowego dla swojej nieruchomości?

Za kształtowanie polityki przestrzennej i uchwalenie planów miejscowych jest odpowiedzialna Rada Gminy. To, czy plan miejscowy jest uchwalany dla konkretnego terenu, czy też nie, zależy od jej uchwały. Jedynym rozwiązaniem dla właściciela działki lub inwestora jest przekonanie rady, aby podjęli uchwałę o przystąpieniu do prac nad panem miejscowym. Niestety, nawet jeśli uda się przekonać radnych, nie ma pewności, czy plan zostanie ostatecznie uchwalony. Istnieje ryzyko, że nawet po podjęciu pierwszej uchwały rady gminy, prace nad planem zostaną zawieszone. W tym przypadku należy dobrze uargumentować pomysł utworzenia planu miejscowego dla danego terenu. Dlaczego? Gminie musi się to po prostu opłacać. Koszty związane ze sporządzeniem i uchwaleniem planu miejscowego mogą być dla jednostki zbyt duże. Dobrym argumentem dla gminy byłoby zapewnienie lub chociaż przesłanka, że uchwalenie planu miejscowego mogłoby pozytywnie wpłynąć na budżet gminny np. poprzez rozwijanie działalności gospodarczej.

Czy mogę wpłynąć na zapis w planie miejscowym, który jeszcze nie został uchwalony?

Jak najbardziej! W trakcie uchwalania planu miejscowego każdy może wnieść uwagi do projektu planu. Co ważne, nie musisz być właścicielem działki, aby wnieść swoje uwagi. Pamiętaj jednak, że gmina nie ma obowiązku przekazywać właścicielom nieruchomości projektu planu miejscowego. Sam będziesz musiał monitorować swoją gminę. Gmina nie musi przychylić się do propozycji zainteresowanego, ale ma obowiązek na nie odpowiedzieć.

Jeśli zależy Ci na zmianie w projekcie planu miejscowego, warto zastanowić się nad dobrą argumentacją. Bardzo ważne jest aby we wniosku wskazać konkretnie o jakie działki chodzi i dlaczego wnosisz o zmianę w ustaleniach. Najlepiej wypunktuj, które postanowienia są dla Ciebie niekorzystne i dlaczego. W swoim wniosku zaznacz, że regulacje planistyczne ograniczają dotychczasowe prawo własności dla Twoich nieruchomości. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, a uchwała planu miejscowego ogranicza Twoją działalność, warto wykazać, że wraz z uchwałą będziesz domagał się od gminy odszkodowania. Jeśli procedura planistyczna planu zejdzie się w czasie ze staraniem się o pozwolenie na budowę, możesz spodziewać się, że czas oczekiwania na decyzję może się znacznie wydłużyć w czasie.

Czy mogę wnieść o zmianę w istniejącym już planie miejscowym?

Będzie ciężko. W prawie nie ma przepisów, które pozwoliłyby skutecznie domagać się od gminy, aby zmieniła dobrowolnie swój plan miejscowy. Można jedynie wnieść prośbę i prowadzić negocjacje. W takim przypadku należy prześwietlić, czy postanowienia zawarte w miejscowym planie. Warto sprawdzić, czy:

  1. Plan miejscowy bez merytorycznego uzasadnienia ogranicza prawo własności nieruchomości. Możesz wnieść wniosek o zmianę w planie miejscowym jeśli ograniczenia nie są uzasadnione np. ładem przestrzennym lub wymogami ochrony środowiska. Takich przypadków jest jednak skrajnie mało.
  2. Zostały popełnione błędy proceduralne w treści planu. Błędy te wynikają ze złej interpretacji ustawowych wytycznych odnoszących się do planu. W takim przypadku możliwe jest zaskarżenie planu miejscowego do sądu administracyjnego, czego skutkiem może być unieważnienie planu miejscowego.

Zmiana istniejącego planu miejscowego może mieć miejsce również, gdy właściciel działki udowodni przed sądem cywilnym, że po uchwaleniu prawa miejscowego, wartość jego nieruchomości została znacznie obniżona. Taka sytuacja ma miejsce np. gdy akt prawa miejscowego wprowadzi ograniczenie w zagospodarowaniu nieruchomości gruntowej. Nie daj się podejść argumentacji gminy, że nie wniosłeś o zmianę w planie miejscowym w czasie powstawania planu. Nie ma znaczenia, czy w tym czasie miałeś zamiar ze swojego prawa skorzystać. Przy okazji należy pamiętać, że w art. 36 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 Nr 80, poz. 717) sformułowanie „rzeczywista szkoda” obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości, wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia samej możliwości korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Jak sprawdzić czy moja działka znajduje się na terenie objętym planem miejscowym?

To proste! Dzięki Raportom o Terenie OnGeo.pl w szybki i prosty sposób dowiesz się wszystkiego o swojej nieruchomości? W zaledwie 5 minut dostaniesz odpowiedz:

  1. Czy Twoja działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego?
  2. Czy teren Twojej działki jest zagrożony uciążliwościami takimi jak: duże natężenie hałasu, zanieczyszczenia powietrza, osuwiska, tereny zalewowe?
  3. Czy działka ma dostęp do drogi publicznej oraz czy w okolicy nie jest planowana budowa drogi?
  4. W jakiej odległości od działki znajdują się słupy energetyczne i nadziemne linie niskiego, średniego i wysokiego napięcia?
  5. Jak wygląda analiza nasłonecznienia w poszczególnych porach roku?
Monika Ojczyk

Redaktor w serwisie OnGeo

#mpzp#raport o terenie

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1